3 Temmuz 2017 PAZARTESİ
Resmî Gazete Sayı : 30113
YÖNETMELİK
Çevre ve Şehircilik Bakanlığından:
PLANLI ALANLAR İMAR YÖNETMELİĞİ
BİRİNCİ BÖLÜM
Amaç, Kapsam, Dayanak ve Tanımlar
Amaç
MADDE 1 – (1) Bu Yönetmeliğin amacı; plan, fen, sağlık ve sürdürülebilir çevre
şartlarına uygun yapı ve yapılaşma ile projelendirmeye ve denetime ilişkin usul
ve esasları belirlemektir.
Kapsam
MADDE 2 – (1) Bu Yönetmelik, uygulama imar planı bulunan alanları kapsar.
Dayanak
MADDE 3 – (1) Bu
Yönetmelik, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanunu ve 29/6/2011 tarihli ve
644 sayılı Çevre ve Şehircilik Bakanlığının Teşkilat ve Görevleri Hakkında
Kanun Hükmünde Kararname hükümlerine dayanılarak hazırlanmıştır.
Tanımlar
MADDE 4 – (1) Bu Yönetmelikte geçen;
a) Aplikasyon krokisi: Kadastro müdürlüklerince veya yetkilendirilmiş
kuruluşlarca düzenlenen, ada ve/veya parsellerin arazide aplike edilmesi, varsa
sabit tesislerden röperlenmesi işlemleri ile kenar ölçüleriyle birlikte köşe
koordinatlarının yazıldığı krokinin yer aldığı
belgeyi,
b) Arka bahçe: Ön bahçeye komşuluğu bulunmayan bina arka cephesi ile
arka komşu parsel sınırı arasında kalan parsel
bölümünü,
c) Arkat: Bahçe mesafelerini ihlal etmeyen, güneşten ve yağmurdan
korunmak ve gölge oluşturmak amacıyla yapılan, üstünde yapı bulunmayan, en az
iki kenarı açık olan sütunlar üzerine yükselen üstü örtülü geçitleri,
ç) Askeri
alanlar: Türk Silahlı Kuvvetlerini oluşturan Kara, Deniz ve Hava Kuvvetleri
Komutanlıklarının savunma, harekât, hudut ve milli güvenliğe yönelik yapıları,
kışla, ordugâh, karargâh, birlik, karakol, askerlik şubesi, askeri
havaalanları, sosyal, teknik ve lojistik gibi askeri veya güvenlik amaçlı
ihtiyaçlara yönelik tesisler ile Türk Silahlı Kuvvetlerinin ihtiyacına yönelik
idari, eğitim, sağlık, lojman, orduevi gibi diğer sosyal tesislerin yer aldığı alanları,
d) Asma kat: Zemin katı ticari olarak kullanılmayan konut alanları
haricinde, zemin katta ait olduğu bağımsız bölümü tamamlayan ve bu bölümden
bağlantı sağlanan, ait olduğu bağımsız bölümün 1/3’ünden az yapılamayan, iç
yüksekliği 2.40 metreden az olmayan, yola bakan cephe veya cephelerde merdiveni
de dâhil 3.00 metreden fazla yaklaşmayan katı (İmar planlarında konut alanı
olarak gösterilen yerlerde aynı yol güzergâhındaki mevcut yapılaşmaya bakılarak
asma kat yapılıp yapılamayacağına karar vermeye ilgili idare yetkilidir.),
e)
Atrium: İki veya daha çok
sayıda katın içine açıldığı, yapı kitlesi içinde ortak hacim olarak
tertiplenen, karşılıklı iki kenar arasındaki mesafenin 5.00 metreden az olmamak
üzere tüm katlar boyunca devam ettiği üzeri kapalı boşluklu hacimleri,
f) Avan proje: Uygulama projelerinin yapılmasına esas teşkil eden,
geçerli imar durumu, yürürlükte bulunan plan, varsa kentsel tasarım projesine
göre düzenlenen ve içeriğinde; vaziyet planı, tüm kat planları ve yeterli
miktarda kesit ve görünüşleri içeren mimari proje ile taban alanı, katlar alanı
(emsal) ve yapı inşaat alanı hesaplarına ilişkin tüm ölçü ve kotları bulunan,
gerektiğinde siluetin yer aldığı projeleri,
g)
Avlu: Yapıların bölümleri veya
duvarlar tarafından çevrelenen, üstü açık, geleneksel mimaride çeşitli
şekillerine rastlanan, kısa kenarı 5.00 metreden az olmayan yapı bölümünü,
ğ) Bağımsız
bölüm: Binanın, ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya uygun olup, 23/6/1965
tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre bağımsız mülkiyete
konu olan bölümlerini,
1)
Bağımsız bölüm brüt alanı:
Şaftlar, ışıklıklar, hava bacaları, galeri boşlukları hariç, bağımsız bölümün
dış konturlarının çevrelediği alanı (Dış cephe haricindeki bölümlerdeki dış
kontur, duvar orta aksı olarak belirlenir. Bağımsız bölümün eklentileri ayrıca
belirtilmek zorundadır. Bağımsız bölümün içten bağlantılı olarak çatı araları
dâhil birden fazla katta yer alan mekânlardan oluşması halinde bu katlardaki
bağımsız bölüme ait alanlar birlikte değerlendirilerek bağımsız bölüm brüt
alanı bulunur.),
2)
Bağımsız bölüm genel brüt
alanı: Bağımsız bölüm toplam brüt alanına bağımsız bölüme ortak alanlardan
düşen payların da eklenmesi suretiyle hesaplanan genel brüt alanı,
3)
Bağımsız bölüm net alanı:
İçerden bağlantılı piyesleri ile birlikte bağımsız bölümün içerisindeki
boşluklar hariç, duvarlar arasında kalan temiz alanı (Bu alana; kapı ve pencere
eşikleri, 2.5 santimetreyi geçmemek koşuluyla sıva payları, kolonlar, duman,
çöp, atık, tesisat ve hava bacaları ile ışıklıklar, bağımsız bölüm içindeki
asansör ve galeri boşlukları, tesisat odası, merdivenlerin altlarında 1.80
metre yüksekliğinden az olan yerler, tek bağımsız bölümlü müstakil binalarda
bağımsız bölüm içindeki otopark, sığınak, odunluk, kömürlük, hidrofor ve arıtma
tesisi alanı, su ve yakıt deposu ve kazan dairesi dâhil edilmez. Açık çıkmalar,
balkonlar, zemin, çatı ve kat terasları, kat ve çatı bahçeleri gibi en az bir
cephesi açık olan mekânlar ile aynı katta veya farklı katta olup bağımsız
bölümün eklentisi olan mekânlar ile ortak alanlar bağımsız bölüm net alanı
içinde değerlendirilmez. Bağımsız bölümün içten bağlantılı olarak çatı araları
dâhil birden fazla katta yer alan mekânlardan oluşması halinde bu katlardaki
bağımsız bölüme ait alanlar birlikte değerlendirilerek bağımsız bölüm net alanı bulunur.)
4)
Bağımsız bölüm toplam brüt
alanı: Bağımsız bölüm brüt alanına bu bölüme ait eklenti veya eklentilerin brüt
alanının ilave edilmesiyle hesaplanan toplam brüt alanı,
h)
Bakanlık: Çevre ve Şehircilik Bakanlığını,
ı) Balkon: Tüm
katlarda çıkma koşullarını taşımak kaydıyla, bina cephe hattı dışında ve/veya
içinde, en az bir dış cephesi açık, bağlı oldukları oda ve/veya mutfak
piyesinin kullanımını tamamlayan ve bu mekândan bölme elemanları ile ayrılmış,
üstü açık veya kapalı alanları,
i)
Basit tamir ve tadil: Yapılarda
esaslı tadilat kapsamında olmayan, taşıyıcı sistemi, bağımsız bölümün dış
cephesini, ıslak hacimlerin yerini ve sayısını değiştirmeyen; derz, iç ve dış
sıva, boya, badana, oluk dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik
ve sıhhi tesisat tamirleri ile bahçe duvarı, duvar kaplamaları, baca, saçak,
çatı onarımı ve kiremit aktarılması gibi her türlü tamir ve tadil işlemlerini,
j)
Bina cephe hattı: Binanın ön ve
arka cephelerinde toprakla temas eden konturlarının görünen cephesinin parsel
sınırına en yakın noktasından, parsel ön ve arka cephelerine paralel çizilen hattı,
k)
Bina cephe uzunluğu: Açık
çıkmalar hariç olmak üzere bina cephesinin yataydaki uzunluk ölçüsünü,
l)
Bina derinliği: Binanın ön
cephe hattı ile arka cephe hattının en uzak noktası arasındaki ve ön cephe
hattına dik olan hattın uzaklığı,
m)
Bina giriş holü: Binanın ana
giriş kapısı ile merdiven evi ve asansör arasındaki
holü,
n)
Bina yüksekliği: Binanın kot aldığı noktadan
saçak seviyesine kadar olan imar
planı veya bu Yönetmelikte öngörülen yüksekliği,
o)
Bodrum kat: Zemin katın
altındaki katları,
ö) Çardak
(Kameriye): Rekreasyon alanlarında, parklarda, bina bahçelerinin azami %
5’inde, güneşten ve yağmurdan korunmak ve gölge oluşturmak amacıyla ahşap ve
benzeri hafif malzemeden yapılan, yanları açık, üstü kapalı yapıyı,
p) Çatı bahçesi: Teras çatılarda, çakıl, toprak, çim ve benzeri doğal
örtüler ile kaplanarak iklime uygun bitkilendirilebilen, yapının görünüşlerini
ve bulunduğu çevrenin siluetini bozmayacak ve çatı sınırlarını aşmayacak
şekilde oluşturulan bahçeleri,
r) Çatı piyesi: Çatı eğimi içerisinde kalmak şartıyla, altındaki
bağımsız bölüme ait, bu bölümle içeriden irtibatlı yapılan, terasların da dâhil
olabildiği mekânları (Açık teras ve ıslak hacimler ait olduğu bağımsız bölüm
sınırlarını geçemez.),
s)
Çıkma: Binalarda döşemelerin
uzantısı olarak yapılan, parsel sınırları dışına taşmayan, en az bir ucu
serbest, mesnetli olan, açık veya kapalı olan, derinliği uygulama imar planı
veya bu Yönetmelikle belirlenen yapı elemanlarını,
ş) Çok katlı
bağımsız bölüm: Binada birden fazla kat içerisinde birbiriyle doğrudan
bağlantılı çözümlenen konut veya diğer kullanımlı bağımsız bölümü,
t) Dere kret kotu: Taşkın kontrolü maksadıyla, dere kenarlarına inşa
edilen duvar veya düzenlenmiş şev üst kotunu,
u) Duman bacası: Piyeslerde veya ortak alandaki duman ve kokuları
uzaklaştırmaya yarayan bacayı,
ü) Eğitim
tesisleri alanı: Okul öncesi, ilk ve orta öğretim ile yüksek öğretime hizmet
vermek üzere kamuya veya gerçek veya tüzel kişilere ait; eğitim kampüsü, genel,
mesleki ve teknik eğitim fonksiyonlarına ilişkin okul ve okula hizmet veren
yurt, yemekhane ve spor salonu gibi tesisler için uygulama imar planında özel
veya kamu tesisi alanı olduğu belirtilmek suretiyle ayrılan alanları (Özel
eğitim tesisi yapılacak alanlar belirlenmeden Millî Eğitim Bakanlığının taşra
teşkilatının uygun görüşü alınır.),
v) Eklenti: Bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o
bölüme ait olan yeri,
1)
Eklenti brüt alanı: Sadece
bağımsız bölüme ait olup bu bölümün kullanımı ve tasarrufunda bulunan, bağımsız
bölümün içinde olmayıp, aynı katta veya farklı katta yer alan ve girişi
bağımsız bölümden ayrı olan mekânların bağımsız bölüm brüt alanının belirlenen
esaslar dikkate alınarak hesaplanacak alanı,
2)
Eklenti net alanı: Sadece
bağımsız bölüme ait olan ve içerden bağlantısı bulunmayan, aynı veya farklı
katlarda olup ayrı girişi bulunan mekânların, içindeki duvarlar arasında kalan
ve bağımsız bölüm net alanında belirlenen esaslara göre hesaplanan temiz alanı,
y)
Esaslı tadilat: Yapılarda
taşıyıcı unsuru etkileyen veya yapı inşaat alanını veya emsale konu alanını
veya taban alanını veya bağımsız bölüm sayısını veya ortak alanların veya
bağımsız bölümlerin alanını veya kullanım amacını veya ruhsat eki projelerini
değiştiren işlemleri (Esaslı tadilat, ruhsata
tabidir.),
z)
Fen adamları: Yapı, elektrik
tesisatı, sıhhi tesisat ve ısıtma, makina, harita kadastro ve benzeri alanlarda
mesleki ve teknik öğrenim veren, en az lise dengi okullardan mezun olmuş veya
lise mezunu olup, bir öğretim yılı süreyle bakanlıkların açmış olduğu kursları
başarıyla tamamlamış olanlar ile 5/6/1986 tarihli ve 3308 sayılı Mesleki
Eğitimi Kanununa göre ustalık belgesine sahip olan elemanları,
aa) Fenni mesul:
Yapının tüm malzemeleri ve tesisatı ile birlikte, plana, ruhsata, ruhsat eki
etüt ve projelere, standartlara, teknik şartnamelere, uygun olarak inşa
edilmesinin kamu adına denetimini üstlenen, ruhsat eki etüt ve projelerin
gerektirdiği uzmanlığı haiz meslek mensuplarını,
bb) Fırın: Unlu gıda mamulleri üretilen yerleri,
cc) Galeri
boşluğu: Bağımsız bölüm içerisinde veya ortak alanlarda, katlar arasında
bırakılan boşlukları,
çç) Geçit:
İmar planlarında belirtilen yerlerde, iki veya daha fazla yolun, meydanın,
avlunun ve benzeri açık kamusal alanların birbirine yaya bağlantısını sağlayan,
giriş ve çıkışı kapatılamayan, bağımsız bölümler haricinde kalan, tamamen kamu
kullanımına açık, çeperleri dükkânlı veya dükkânsız üstü kapalı geçiş alanını,
dd) Gelişme
(inkişaf) alanı: Varsa üst ölçek plan kararlarına uygun olarak, imar planında
kentin gelişmesine ayrılmış olan alanı,
ee) Güneş
kırıcı: Yapının bölümlerine güneş ışığını kontrollü bir şekilde alabilmek ve
mekânlara gölge sağlamak amacı ile kat döşemesinin devamı niteliğinde olmayan
ve hafif malzeme kullanılarak yapılan, cephe bütünlüğü içinde konumlandırılmış,
cepheden bağımsız olmayan, otomatik veya el ile kontrol edilebilen, sabit veya
hareketli cephe elemanlarını,
ff) Hava bacası:
Bina kitlesi içinde kalan banyo veya yıkanma yeri, tuvalet gibi mahallerin
havalandırılmasını sağlayan boşlukları,
gg) Işıklık:
Binanın ana merdiven evini veya kat sahanlığını veya cephesi olmayan piyesleri
aydınlatmak üzere oluşturulan üzeri şeffaf yapı malzemeleriyle kapatılan
hacimleri,
ğğ) İbadet
yeri: İbadet etmek ve dini hizmetlerden faydalanmak amacıyla insanların
toplandığı tesisler ile bu tesislerin külliyesinin, dinî tesisin mimarisiyle
uyumlu olmak koşuluyla dinî tesise ait; lojman, kütüphane, aşevi, dinlenme
salonu, taziye yeri, yurt ve kurs yapısı, gasilhane, şadırvan ve tuvalet gibi
müştemilatların, açık veya zemin altında kapalı otoparkın da yapılabildiği
alanları,
hh) İç
bahçe: Zemin kat veya bodrum kattan başlayıp, boşluğu bina boyunca devam eden,
dış cepheyle bitişik olmaksızın, yapı kitlesi içerisinde tertiplenen, ortak
mahallerle irtibatlandırılan, üzeri açık veya şeffaf yapı malzemeleri ile
kapatılan, çıkmalar dâhil dar kenarı 3,00 metreden az olmayan bahçeyi,
ıı) İç
yükseklik: Taban döşeme kaplaması üzerinden tavan kaplamasına kadar olan net mesafeyi,
ii) İfraz: Bir parselin bölünerek ayrılması işlemini,
jj) İfraz
hattı: Parselleri birbirinden ayırmak ve arazi ve arsa düzenlemesine esas olmak
üzere planla belirlenen parselin ifraz edileceği hattı,
kk) İlgili idare: Yapı ruhsatı vermeye
yetkili idareleri,
ll) İmar durum
belgesi: Bir parselin; Kanun,
uygulama imar planı, plan notlarını ve bu Yönetmelikte yer alan kullanım
kararlarını ve yapılaşma şartlarını içeren, yapının inşa edileceği imar
parselini sınır ve boyutlarıyla gösteren belgeyi,
mm) Kademe
hattı: Uygulama imar planında birden fazla kat adedi veya bina yüksekliği veya
yapı yoğunluğu ya da yapı nizamı veya kullanma kararına isabet eden bir imar
parselinde farklı yapılaşma ve kullanım kararını haiz alanların sınırlarının
uygulama imar planı ile belirlendiği hattı,
nn) Kanopi:
Akaryakıt ve benzeri servis istasyonlarında, güneşten ve yağmurdan korunmak
amacıyla yapılan yanları açık, üstü kapalı konstrüktif yapıyı,
oo) Kanun: 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı
İmar Kanununu,
öö) Kat bahçesi:
Bina içinde yeşil doku ile iç içe yaşanmasını sağlamak amacıyla, ortak alana
ait olmak üzere, binanın en az bir dış cephesi ile irtibatlı ve açık olan, en
az iki kat yüksekliğinde ve asgari 3.00 metre genişliğinde, binanın katlarında
yer alan bahçe düzenlemelerini,
pp) Kat holü:
Katlarda bağımsız bölümleri veya tek bağımsız bölümlü umumi binalarda piyesleri
birbirine ve merdivene bağlayan ortak alan niteliğindeki ara dolaşım yollarını,
rr) Kat
yüksekliği: Binanın herhangi bir katının döşeme üstünden bir üstteki katının
döşeme üstüne kadar olan mesafesini,
ss) Katı atık
bacası: Binada düşey doğrultuda katı atıkların zemin veya bodrum kata
ulaştırılması için kullanılan, Türk Standartlarına ya da uluslararası
standartlara uygun yapılan bacayı,
şş) Katlar
Alanı: Bodrum kat, asma kat, çatı arası piyesi ve açık/kapalı çıkmalar dâhil,
kullanılabilen bütün katların, katlar alanına dâhil edilmeyen alanları
çıktıktan sonraki alanlar toplamını,
tt) Katlar
alanı katsayısı (KAKS) (Emsal): Yapının inşa edilen tüm kat alanlarının
toplamının imar parseli alanına oranını,
uu) Kazı
izni: Özellik arz eden yapılarda inşaat ruhsatı verilmeden önce mal
sahiplerinin talebi üzerine ilgili idarenin uygun görüşü üzerine mimari proje
onayı ile zemin etüdü raporuna göre kazı durumu, miktarı ve güvenlik önlemleri
belirtilmek suretiyle verilen izni,
üü) Kırmızı
kot: Uygulama imar planında gösterilen yolun gerekli hesaplar yapıldıktan sonra
kullanıma hazır kotunu (Plana göre kat adedi bu kot esas alınarak belirlenir.),
vv) Konaklama (Turizm) alanları: Konaklama amacıyla kullanılan,
otel, motel, tatil
köyü, pansiyon, kamping, apart otel ve
hostel gibi turizm tesislerinin bulunduğu alanları, yy) Konut alanı: İmar
planlarında konut kullanımına yönelik olarak planlanan ve
ayrıca 19 uncu maddede belirtilen
fonksiyonların da yer alabildiği alanları,
zz) Konut dışı
kentsel çalışma alanı: Çevre sağlığı yönünden tehlike oluşturmayan
imalathanelerin, patlayıcı, parlayıcı ve yanıcı maddeler içermeyen depoların,
toptan ticaret pazarlama ve depolama alanlarının, konaklama tesislerinin, lokantaların,
halı saha, tenis kortu gibi açık spor tesisleri ve düğün salonunun
yapılabileceği kentsel çalışma alanlarını,
aaa)
Korkuluk: Binaların dışa açık veya açılan bölümlerinde, merdiven, rampa ve
galeri boşluklarında, Türk Standartlarına göre yapılan koruma elemanını,
bbb)
Kuranglez: Parsel sınırı içinde kalmak ve binaya bitişik olmak şartıyla
binaların tabii zemin altında kalan bölümlerine doğal ışık ve havalandırma
sağlamak amacıyla en az 0.80 metre en fazla 1.20 metre genişlikte olabilen,
binanın hiçbir cephesinde mütemadiyen tesis edilemeyen, boyu yapıldığı pencere
genişliğini 0.50 metreden fazla geçmeyen, derinliği azami 2.00 metre olan,
giriş çıkış amacı taşımayan ancak, yol cephesi haricinde kaçış amacıyla çıkış
tertiplenebilen ışıklıkları,
ccc) Merdiven
evi: Merdivenin ara ve kat sahanlıklarıyla birlikte bütün olarak merdiven
boyunca uzanan hacmi,
ççç) Merkezi iş
alanı: İmar planlarında yönetim, turizm, sosyal, kültürel ve ticari amaçlı
yapılar ile sosyal altyapı alanları için ayrılmış bölgeyi,
ddd) Meydan:
Yerleşme dokusu içerisinde şehirdeki yaya sirkülasyonunu yönlendiren; halkın
toplanma, bir araya gelme, kutlama gibi toplumsal davranışlarına imkân vererek
sosyal yaşama hizmet eden, imar planında belirlenmek kaydıyla alanın özelliği
bozulmadan özel mülkiyete konu edilmeksizin ve meydan kullanımı
engellenmeksizin altı otopark olarak kullanılabilen alanları,
eee) Mezarlık alanı: Cenazelerin defnedildiği mezar yerleri, defin
işlemlerinin yürütüldüğü idari tesis binaları, güvenlik odası, bu alana hizmet
veren ziyaretçi bekleme, morg, gasilhane, ibadet yeri, şadırvan, çeşme, tuvalet
ile otopark da yapılabilen alanları, fff) Mimari estetik komisyonu: Şehrin
yöresel mimarisine ilişkin tespitleri yapan, meydan, yol, kaldırım, tabela,
kent mobilyaları ve benzeri düzenlemelerdeki usullere ilişkin öneriler getiren, yapıların ve onaylı mimari
projelerinin özgün fikir ifade edip etmediğine,
umumi binaların fonksiyonu ve özelliği gereği farklılık arz edip etmediğine
karar veren
komisyonu,
ggg) Muvakkat
yapı: Kanun ve bu Yönetmelikle nicelik ve niteliği belirlenen, belirli
süreliğine kullanım hakkı öngörülen yapıları,
ğğğ) Müdürlük: Çevre ve Şehircilik il müdürlüğünü,
hhh)
Müştemilat: Genellikle binaların bodrum katlarında veya bahçelerinde düzenlenen,
ortak kullanıma ayrılan, bağımsız bölüm olarak tescil edilemeyen mekânları,
ııı) Normal
kat: Bodrum, zemin, tesisat katı ve çatı arası dışında kalan kat veya katları,
iii) Ortak alanlar: Mimari projelerde bağımsız bölüme konu olmayan ve
kapsamı 634 sayılı Kanunda belirtilen ortak yerleri,
jjj) Ön
bahçe: Bina ön cephe hattı ile parselin ön cephesi arasında kalan parsel
bölümlerini (Yola cephesi olan bütün bahçeler ön bahçe statüsündedir.),
kkk) Parsel
cephesi: Parselin üzerinde bulunduğu yoldaki cephesini (Birden fazla yola
cepheli parsellerde uygulama imar planında belirtilmemiş ise geniş yol
üzerindeki kenar, parsel ön cephesidir. Yolların eşit olması halinde ve köşe
başı parsellerde dar kenar, parsel ön cephesidir.),
lll) Parsel
derinliği: Parsel ön cephe hattına arka cephe hattı köşe noktalarından
indirilen dik hatların uzunluklarının ortalamasını,
mmm) Pergola:
Bahçede, bina cephelerini değiştirmemek kaydıyla terasta, hafif yapı
malzemelerinden dikme ve sık kirişleme ile yapılan ve üzerine yeşil bitki
örtüsü sardırılabilen, etrafı açık, yapı ruhsatı olmaksızın inşa edilebilen
yapıları,
nnn) Piyes: Bağımsız bölüm içerisinde iç duvar veya bölme elemanları
ile
çerçevesi tanımlanmış ya da niş oluşturularak
meydana getirilmiş, belirli bir işlev gören bölümü,
ooo) Portik:
Bitişik ön bahçesiz nizamda imar planında belirtilen yerlerde kamu kullanımına
açık, yayalara daha geniş kaldırım sağlamak amacıyla, bina kitlesinden zemin
kat yüksekliğinde ve ön cephe boyunca, bina taşıyıcı elemanları bırakılarak
yapılan üç tarafı açık bina altı yaya geçidini,
ööö) Resmi bina:
Genel ve özel bütçeli idarelerle, denetleyici ve düzenleyici idarelere, il özel
idaresi ve belediyelere veya bu kurumlarca sermayesinin yarısından fazlası
karşılanan kurumlara, Kanunla veya Kanunun verdiği yetki ile kurulmuş kamu
tüzel kişilerine ait bina ve tesisleri,
ppp) Saçak seviyesi: Binaların son kat tavan döşemesi üst kotunu,
rrr) Sağlık
tesisleri alanı: Hastane, sağlık ocağı, aile sağlık merkezi, doğumevi,
dispanser ve poliklinik, ağız ve diş sağlığı merkezi, fizik tedavi ve rehabilitasyon
merkezi, entegre sağlık kampüsü gibi fonksiyonlarda hizmet veren gerçek veya
tüzel kişilere veya kamuya ait tesisler için uygulama imar planında özel veya
kamu tesisi alanı olduğu belirtilmek suretiyle ayrılan alanları (Özel sağlık
tesisi yapılacak alanlar belirlenmeden Sağlık Bakanlığının taşra teşkilatının
uygun görüşü alınır.),
sss) Sahanlık: Merdiven evi içinde bulunan basamaklar haricindeki
düzlükleri,
1)
Ara sahanlık: Merdiven evinde,
en az merdiven kolu genişliği kadar olan ve bağlantısını sağladığı katlar ile
aynı kotta olmayan, katların arasındaki herhangi bir kota denk gelecek şekilde
standartlara uygun yapılan merdiven düzlüğünü,
2)
Kat sahanlığı: Merdiven evinde
en az merdiven kolu genişliği kadar olan ve katlara geçiş sağlayan standartlara
uygun yapılan merdiven düzlüğünü,
şşş) Sicil
durum taahhütnamesi: Proje müelliflerinin, şantiye şeflerinin, fenni
mesullerin, müteahhitlerin mesleki kısıtlılığının olmadığını ve yetki sınırını
aşmadığını taahhüt ettiği beyannameyi,
ttt) Siyah kot: İmar planında gösterilen yolun doğal zemin kotunu,
uuu) Son
kat: Çatı, çatı terası veya çatı piyesi altında bulunan normal katların en
üstte olan katını,
üüü) Sosyal
mekânlar: Yapı ve tesislerde kullanıcıların, çalışanların veya müşterilerin
yapı ve tesisin genel kullanımı dışında günlük sosyal ihtiyaçlarının
karşılandığı mekânları,
vvv) Spor ve
oyun alanları: Spor ve oyun ihtiyacı karşılanmak, spor faaliyetleri yapılmak
üzere imar planı kararı ile kent, bölge veya semt ölçeğinde ayrılan açık ve
kapalı tesis alanlarını,
1) Stadyum:
Uygulama imar planı kararı ile futbol ve benzeri spor müsabakaları için üzeri
açık veya kapalı olarak inşa edilen, bünyesinde, yapılan spora ve sporculara
ilişkin tesislerin yanı sıra açık ve kapalı otopark, idari, sosyal ve kültürel
tesisler ile lokanta, pastane, çayhane, çarşı, alışveriş birimleri, büfe gibi
mekân, yapı veya tesisler bulunabilen, planla açıkça belirtilmek ve tescile
konu edilmemek kaydıyla stadyum projesi bütünlüğü içerisinde yol ve meydanların
altını da kapsayabilen kompleksleri,
yyy) Subasman
kotu (Zemin kat taban kotu): Binaların zemin kat taban döşemesi üst kotunu
(İmar planlarında aksine bir hüküm bulunmaması halinde, ±0.00 kotunun altına
düşemez ve +1.20 kotunun üzerine çıkamaz.),
zzz)
Sundurma: Yağmurdan, güneşten ve rüzgârdan korunmak için yapı yaklaşma
mesafesini ihlal etmemek kaydıyla, binaya bitişik olarak hafif malzemeden
yapılan bölme duvarları olmayan üç tarafı açık
örtüleri,
aaaa) Şantiye
binası: Şantiyede çalışanların ve ziyaretçilerin; barınma, çalışma, yeme içme
ve benzeri günlük ihtiyaçlarını karşılamak ve şantiye ve proje hakkında bilgi
vermek amacıyla yapılan ve yapı kullanma izni müracaatında yıkılarak tasfiye
edilen muvakkat yapıları,
bbbb) Taban
alanı: Bahçede yapılan eklenti ve müştemilatı dâhil yapıların tabii zemin veya
tesviye edilmiş zemin üzerinde kalan kısmının, yapı yaklaşma sınırını ihlal
etmemek kaydıyla parseldeki izdüşümünün kapladığı alanı,
cccc) Taban alanı kat sayısı (TAKS): Taban alanının imar parseli
alanına oranını
(Taban
alanı kat sayısı, arazi eğimi nedeniyle tabii veya tesviye edilmiş zeminin
üzerinde kalan tüm bodrum katlar ile zemin kat izdüşümü birlikte
değerlendirilerek hesaplanır.),
çççç) Tabii zemin: Arazinin hafredilmemiş veya doldurulmamış halini,
dddd)
Tadilat projesi: Yapıların ruhsat eki onaylı projelerinde; uygulama imar planı
ve bu Yönetmelik hükümlerine uygun olarak yapılmak istenen değişiklik veya
ilavelerle ilgili gerekli uygulama projelerinin bütününü,
eeee) Teras
çatı: Suyun tahliyesi için yeterli eğim verilen, bulunduğu iklim bölgesine
uygun ısı ve su yalıtımları yapılan, çakıl, toprak, çim ve benzeri doğal
örtüler ile kaplanarak iklime uygun bitkilendirilebilen çatı tipini,
ffff)
Tesisat bacası: Binada düşey doğrultuda kablo, boru, kanal gibi tesisat
elemanlarının topluca geçirildiği, ortak mahallere açılabilen ve müdahale
edilebilen bacayı,
gggg) Tesviye
edilmiş zemin: Bu Yönetmelikte belirtilen esaslara göre kazılarak veya
doldurularak parsel tabi zemininin aldığı son zemin durumunu,
ğğğğ) Tevhit: Parsellerin birleştirilme işlemini,
hhhh)
Ticaret alanı: İmar planlarında ticaret kullanımına yönelik olarak planlanan ve
ayrıca 19 uncu maddede belirtilen fonksiyonların da yer alabildiği alanları,
ıııı)
Ticaret+Konut, Turizm+Ticaret, Turizm+Ticaret+Konut karma kullanım alanları:
Tek başına konut olarak kullanılmamak koşuluyla, ticaret, turizm, konut
kullanımlarından konut hariç sadece birinin veya ikisinin veya tamamının
birlikte yer aldığı alanları,
iiii) Toplam
yapı inşaat alanı: Bir parselde bulunan bütün yapıların yapı inşaat alanlarının
toplamını,
jjjj) Umumi
bina: Resmi binalar, ibadet yerleri, eğitim, sağlık tesisleri, sinema, tiyatro,
opera, müze, kütüphane, konferans salonu gibi kültürel binalar ile gazino,
düğün salonu gibi eğlence yapıları, otel, yurt, iş hanı, büro, pasaj, çarşı,
alışveriş merkezi gibi ticari yapılar, spor tesisleri, genel otopark, akaryakıt
istasyonu, şehirlerarası dinlenme tesisleri, ulaştırma istasyonları ve buna
benzer umumun kullanımına mahsus binaları,
kkkk) Umumi
hizmet alanı: Millî Eğitim Bakanlığına bağlı ilk ve orta öğretim kurumları ile
yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, ibadet yeri, karakol,
pazar yeri, semt spor alanı gibi kamusal hizmete ayrılan alanları,
llll)
Uygulama projeleri: Bir yapının inşa edilebilmesi için ilgili mevzuata göre
hazırlanan, gerekli detay, hesap ve raporları ile bütün olan mimari, statik,
elektrik ve mekanik tesisat projelerini,
mmmm)
Vaziyet planı: Parselde inşa edilecek yapı veya yapıların; aplikasyon krokisindeki
koordinatlara göre teknik mevzuata uygun olarak sayısal ve çizgisel şekilde
gösterildiği, bahçe tanzimi, açık otopark ve otopark girişlerini, yangın
kaçışlarını, bina yaklaşım mesafe ve kotlarını, kuzey yönünü, parseldeki teknik
altyapıyı gösteren 1/500, 1/200 veya 1/100 ölçekli planı,
nnnn) Yan
bahçe: Parselin, komşu parsellere kadar uzanan ön ve arka bahçeleri dışında
kalan bahçelerini,
oooo) Yapı inşaat
alanı: Işıklıklar ve avlular hariç olmak üzere, bodrum kat, asma kat ve çatı
arasında yer alan mekânlar, çatı veya kat bahçeleri, çatıda, katta ve zemindeki
teraslar, balkonlar, açık çıkmalar ile binadaki ortak alanlar dâhil yapının
inşa edilen bütün katlarının alanını,
öööö) Yapı
kullanma izin belgesi: Yapının ruhsat eki projelerine uygun olarak
tamamlandığını gösteren, yapının kullanımına izin veren onaylı belgeyi,
pppp) Yapı
nizamı: Uygulama imar planı ile belirlenen ayrık, blok ve bitişik nizamdan
birini,
1)
Ayrık nizam: Hiç bir yanından
komşu parseldeki binalara bitişik olmayan yapı nizamını,
2)
Bitişik nizam: Bir veya birden
fazla komşu parsellerdeki binalara bitişik olan ve ortak alandan arka bahçeye
çıkış sağlanan yapı nizamını,
3) Blok nizam: İmar planı veya bu Yönetmelikte cephe uzunluğu,
derinliği ve
yüksekliği
belirlenmiş yapı kitlesinin, bir parsel veya dilatasyonla ayrılmak suretiyle
birden fazla parsel üzerine oturduğu bahçeli yapı nizamını (Bir taraftan komşu
parseldeki binaya bitişik, diğer taraftan ayrık olan ikili veya ikiz nizamlar,
blok nizam olarak değerlendirilir.),
rrrr) Yapı
ruhsatı: Bir parselde, TS 8737 Standardına uygun olarak bu Yönetmelikle
öngörülen belgeler ile projelerin onaylanması sonrasında ilgili idaresince
tanzim edilen, onaylı resmi izin belgesini,
ssss) Yapı
tatil tutanağı: Herhangi bir şekilde ruhsat alınmadan yapıya başlanılarak kaçak
inşaat yapıldığı ya da ruhsatlı yapılarda ruhsat ve eklerine aykırı yapı
yapıldığı tespit edildiği takdirde, ilgili idaresince yetkilendirilmiş teknik
elemanlarca, yapının o andaki durumu ile birlikte aykırılıkları resim, kroki ve
yazı ile belirtilen ve inşai faaliyete devam edilemeyeceğini gösteren onaylı belgeyi,
şşşş) Yapı
yaklaşma mesafesi: Planda veya planda olmaması halinde bu Yönetmelik ile
belirlenmiş olan, yapının yola ve komşu parsellere en fazla yaklaşabileceği
mesafeyi,
tttt) Yapı
yüksekliği: Bodrum katlar, asma katlar ve çatı arası piyesler dâhil olmak üzere,
yapının inşa edilen bütün katlarının toplam yüksekliğini,
uuuu)
Yerleşik (meskûn) alan: Varsa üst ölçek plan kararlarına uygun olarak, imar
planı ile belirlenmiş ve iskân edilmiş alanı,
üüüü)
Yerleşme alanı: İmar planı sınırı içindeki yerleşik ve gelişme alanlarının
tümünü,
vvvv) Yeşil
alanlar: Toplumun yararlanması için ayrılan oyun bahçesi, çocuk bahçesi,
dinlenme, gezinti, piknik, eğlence, rekreasyon ve rekreaktif alanları toplamını
(Metropol ölçekteki fuar, botanik ve hayvan bahçeleri ile bölgesel parklar bu
alanlar kapsamındadır.), 19 uncu maddede yer alan işlevleri ve yapılaşma
koşullarını içeren yeşil alanlar;
1)
Çocuk bahçeleri: Çocukların
oyun ve dinlenme ihtiyaçlarını karşılayan, bitki örtüsü ile çocukların oyun
için gerekli araç gereçleri, toplamda 6 m2’yi geçmeyen büfe ile süs havuzu,
pergola ve genel tuvalet dışında başka tesis yapılamayan alanları,
2)
Parklar: Kentte yaşayanların
yeşil bitki örtüsü ile dinlenme ihtiyaçları için ayrılan, 19 uncu maddedeki
kullanımlara da yer verilebilen alanları,
3)
Piknik ve eğlence (rekreasyon)
alanları: Kentin açık ve yeşil alan ihtiyacı başta olmak üzere, eğlence,
dinlenme, piknik ihtiyaçlarının karşılanabildiği, kent içinde ve çevresinde
günübirlik kullanıma yönelik olarak imar planı ile belirlenmiş yerleri,
yyyy) Yol cephesi: Binanın yola bakan cephesini,
zzzz) Yüksek
nitelikli konut (rezidans): En az konut şartlarını sağlayan; resepsiyon,
güvenlik ve günlük temizlik servisi mekânlarının bulunduğu, sağlık hizmetleri,
kuru temizleme, çamaşırhane, taşıma, yemek ve alışveriş servisi hizmetleri ile
spor salonu ve yüzme havuzu gibi hizmetlerinin verilebildiği birden fazla
bağımsız bölümü ihtiva eden 19 uncu maddede belirtilen yerlerde yapılabilen
konut binalarını,
aaaaa) Yüksek
yapı: Bina yüksekliği 21.50 metreden veya yapı yüksekliği 30.50 metreden fazla
olan binaları (Bina yüksekliği 51.50 metreden veya yapı yüksekliği 60.50
metreden daha yüksek olan binalar çok yüksek yapılardır.),
bbbbb) Zemin
kat: İmar planı veya bu Yönetmelikte öngörülen kat adedine göre en altta yer
alan ve su basman kotunun üzerindeki katı,
ccccc) Zemin
terası: İrtibatlı olduğu katın seviyesini aşmayan, tabi zeminden veya tesviye
edilmiş zeminden itibaren en fazla 1.50 metre yükseklikte olan, bağımsız
bölümlerin parçası veya binanın ortak alanı olarak kullanılan, döşeme altında
kalan kısmı doldurularak kapatılan veya duvar ile çevrilerek gerektiğinde depo
olarak kullanılabilen, parsel sınırlarına yan ve arka bahçelerde 3.00 metreden,
ön bahçelerde imar planında veya ilgili idarelerin imar yönetmeliklerinde
aksine bir hüküm yok ise 3.50 metreden fazla yaklaşmayan ve yapı kitlesinin en
fazla iki tarafını çevrelediği terasları,
ççççç) Zemin
ve temel etüt raporu: Her bir parsel için ayrı ayrı olmak üzere, yapının temel
ve statik hesaplarının yapılabilmesi için zemin araştırma verileri ile
geoteknik değerlendirmeleri içeren Bakanlıkça belirlenen usul ve esaslar
çerçevesinde
hazırlanan raporu,
ifade eder.
Genel İlkeler
İKİNCİ BÖLÜM
Genel İlkeler
MADDE 5 – (1) Uygulama imar planı olmayan veya mülkiyeti sorunlu olan
alanlarda yapı ruhsatı düzenlenemez.
(2)
Alt kademe planların, üst
kademe planların kesinleştiği tarihten itibaren en geç bir yıl içinde ilgili
idarece üst kademe planlara uygun hale getirilmesi zorunludur. Aksi halde, üst
kademe planları onaylayan kurum ve kuruluşlar, alt kademe planları en geç altı
ay içinde üst kademe planlara uygun hale getirir ve resen onaylar. Alt kademe
planlarla üst kademe planlar arasındaki uyumsuzluğun giderilmesine ilişkin on
sekiz aylık süre içindeki yeni yapı ruhsatı başvuruları, yürürlükte olan
uygulama imar planına göre sonuçlandırılır. Bu sürenin dolduğu tarihe kadar alt
kademe planlar ile üst kademe planlar birbirleriyle uyumlu hale getirilmemişse,
planlar birbiriyle uyumlu hale getirilinceye kadar bu alanlarda yeni yapı
ruhsatı düzenlenmez. Mahkemelerce yürürlüğü durdurulan planlarda yürürlüğün
durdurulduğu süre bu sürelere ilave edilir.
(3)
İdarelerin imar
yönetmeliklerinde, uygulama imar planı ile belirlenen alan kullanımlarının
işlevini değiştirecek düzenleme getirilemez.
(4)
Bu Yönetmeliğin alan kullanım
tanımlarında belirtilen işlevler imar planlarında daraltılabilir; ancak genişletilemez.
(5)
Taban alanı ve emsal hesabı;
net imar parseli alanı üzerinden yapılır. İmar parsellerinin değişikliğe konu
olup da kamuya terk edilmesi gereken alanlar içermesi ve bu alanların kamuya
bedelsiz terkine ilişkin imar planında hüküm olması halinde taban alanı ve
emsal hesabı, imar planında belirtilen hükümlere göre yapılabilir.
(6)
Ayrık veya blok nizam olan
yerlerde, uygulama imar planında açıkça belirlenmemiş ise TAKS %40’ı geçemez.
Ancak, çekme mesafeleri ile KAKS verilip TAKS verilmeyen parsellerde, TAKS
%60’ı geçmemek şartıyla, çekme mesafelerine göre uygulama yapılır.
(7)
Uygulama imar planlarında,
parselasyon durumları ve bina kitle ölçüleri verilmediği takdirde, şematik
gösterimler imar planlarının hükümlerinden
sayılmazlar.
(8)
22 nci maddeyle veya ilgili
idarelerin imar yönetmelikleri ile getirilebilecek emsal harici tüm alanların
toplamı; parselin toplam emsale esas alanının % 30’unu aşamaz. Ancak;
27/11/2007 tarihli ve 2007/12937 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile yürürlüğe
konulan Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik gereğince yapılması
zorunlu olan, korunumlu ya da korunumsuz normal merdiven dışındaki yangın
merdiveninin asgari ölçülerdeki alanı, konferans, spor, sinema ve tiyatro
salonları gibi özellik arz eden umumi yapılarda düzenlenmesi zorunlu olan
boşluklar ile binaların bodrum katlarında yapılan;
a) Zorunlu otopark alanlarının 2 katı,
b)
Sığınak, asansör boşlukları,
bacalar, şaftlar, ışıklıklar, ısı ve tesisat merkezi, su deposu, enerji odası,
kömürlükler ve kapıcı dairelerinin ilgili mevzuat, standart ya da bu
Yönetmeliğe göre hesap edilen asgari alanları,
c)
Konut kullanımlı bağımsız bölüm
net alanının % 10’unu, ticari kullanımlı bağımsız bölüm net alanının % 50’sini
aşmayan depo amaçlı eklentiler,
ç) Ortak
alan niteliğindeki mescit ve müştemilatın konutlarda 100 m2’si, konut dışı
yapılarda 200 m2’si,
d)
Bütün cepheleri tamamen gömülü
olmak ve ortak alan niteliğinde olmak kaydıyla; otopark alanları ve 22 nci
maddede belirtilen tamamen gömülü ortak alanlar,
bu hesaba dâhil edilmeksizin emsal haricidir.
(9)
Kamu kurum ve kuruluşlarınca
yapılacak veya yaptırılacak yapılara; imar planlarında o maksada tahsis edilmiş
olmak, plan ve mevzuata aykırı olmamak üzere mimari, statik, tesisat fenni
mesuliyeti ve her türlü sorumlulukların bu kamu kurum ve kuruluşlarınca
üstlenilmesi ve mülkiyetin belgelenmesi kaydıyla avan projeye göre yapı
ruhsatı, ilgili kamu kurumlarının geçici
kabulünü müteakip yapı kullanma izin belgesi
talep üzerine ilgili idaresince düzenlenir.
(10)
İmar planlarında su taşkın
alanları için Devlet Su İşleri Genel Müdürlüğü veya su ve kanalizasyon
idareleri tarafından su taşkın analizi yapılarak belirlenen kret kotuna
1.50 metre ilave edilerek tespit edilen kotun altı iskân edilemez.
Hiçbir şekilde bu seviyenin altında otopark giriş-çıkışı, kapı ve pencere gibi
herhangi bir boşluk bırakılamaz ve açılamaz. Tereddüde düşülen konularda Devlet
Su İşleri Genel Müdürlüğü veya ilgili su ve kanalizasyon idaresinin görüşüne
göre uygulama yapılır.
(11)
Yeni yapılacak binalarda
uygulama imar planında veya planda olmaması halinde bu Yönetmelikte gösterilen
kat adedi veya bina yüksekliği aşılamaz. Hiçbir koşulda hava mânia kriterleri
aşılamaz, planda veya planda belirtilmemişse bu Yönetmelikte belirtilen kat
adedi, kat yükseklikleri azaltılmak suretiyle arttırılamaz, bu suretle yapı
yoğunluğu artırılamaz.
(12)
Bir parselin bulunduğu imar
adasına ait parselasyon planı yapılıp belediye encümenince kabul edilip tapuya
tescil edilmeden o adadaki herhangi bir parsele yapı ruhsatı verilemez.
(13)
Koruma amaçlı imar planlarında
parselasyon planı yapılması mümkün olmayan durumlar hariç olmak üzere, imar
adasında parselasyon planı yapılmadan bu adadaki parsellerde ifraz ve tevhit yapılamaz.
(14)
İfraz suretiyle yola cephesi
olmayan parsel oluşturulamaz. Yola cephesi olmayan parsellere yapı ruhsatı
düzenlenemez. Kanunun 18 inci maddesinin uygulanamadığı hallerde yola cephesi
bulunan parsellerden herhangi biri ile tevhit edilmesi mecburidir. Ancak, bu
Yönetmeliğin yürürlüğe girmesinden önce; mevcut planlarla oluşmuş, bitişik boş
parseli bulunmayan, fiili teşekkül sebebiyle yola cephesi sağlanamayan
parsellere; komşu parsellerden süresiz geçiş hakkı alınmış ve bu konuda tapu
kayıtlarına şerh konulmuş olmak kaydıyla yapı ruhsatı düzenlenebilir.
(15)
İlgili idareler; imar
planlarında açıklanmamış ve bu Yönetmelikte yer almamış hususlarda ihtiyaca ve
civarın karakterine göre uygulanacak şekli takdire, ayrıca uygun gördüğü
yerlerde meclis kararı alarak yapıların estetiği, rengi, çatı ve cephe
kaplaması, yöresel malzeme kullanılması ve yöresel mimarinin dikkate alınmasına
ilişkin zorunluluk getirmeye yetkilidir.
(16)
Kanunun 4 üncü maddesi
kapsamına giren özel kanunlarda aksine bir hüküm bulunmayan hallerde bu Yönetmelik
hükümleri uygulanır.
(17)
Gelişme alanları ile kentsel
dönüşüm ve gelişim alanları hariç, yerleşme alanlarında yapı ruhsatı
düzenlenebilmesi için yol, su, kanalizasyon, elektrik gibi teknik altyapı
hizmetlerinin götürülmüş olması şarttır.
(18)
İlgili kurum ve kuruluşların,
yerleşme alanlarında teknik altyapının götürülmesiyle ilgili gerekleri
ivedilikle yerine getirmesi zorunludur.
(19)
Devletin güvenlik ve emniyeti
ile harekât ve savunma bakımından gizlilik veya önem arz eden yapılar için
hazırlanacak ve onaylanacak projelere ilişkin uygulamalar, öncelikle Kanunun 4
üncü maddesi kapsamında imzalanan protokol hükümlerine göre yapılır. Bu yapılar
için bu Yönetmeliğin dördüncü ve beşinci bölümünde belirtilen ölçü ve hükümlere
bağlı kalınması mecburiyeti yoktur.
(20)
Yapı ruhsatı talep edilen
projelerde ayrıca; afet, deprem, yangın, otopark, enerji verimliliği, sığınak,
asansör, yapı malzemeleri, gürültüye karşı korunma, ısı ve su yalıtımı, yapı
denetimi, iş güvenliği, iskele, erişilebilirlik ve çevre gibi konulardaki
yapıya ilişkin hükümler içeren mevzuata da uyulur.
(21)
Hazırlanan projelerin öncelikle
bu Yönetmelik ve bu Yönetmelikte atıfta bulunulan mevzuatın hükümlerine uyulmak
kaydıyla Türk Standardları Enstitüsü (TSE) standartlarına uygun olarak
hazırlanması zorunludur.
(22)
İlgili idare, erişilebilirlik
mevzuat ve standartlarında getirilen hükümlere uymakla ve bunları uygulamakla
yükümlüdür. Sahanlık, kat sahanlığı, ara sahanlık, merdiven, asansör, kapı ve
koridor ölçüleri, rampa eğimleri, genişlikleri ile korkuluk ve küpeşteleri gibi
bina içi erişimle ilgili mekânların ölçüleri bu Yönetmelikte belirtilen
ölçülerden az olmamak üzere, erişilebilirlik standartlarına uygun olarak
düzenlenir. Yapılı çevrede erişilebilirlik standartlarına uygun yönlendirme, bilgilendirme ve
işaretlemelerin yapılması zorunludur. Ayrıca
ilgili idare, yörenin koşullarını göz önünde bulundurarak engellilerle ilgili
gerekli önlemleri almaya yetkilidir.
(23)
İlgili idareden yol kotu
belgesi ile yapı ruhsatı veya kazı izni alınmadan, tabii zeminde hiçbir şekilde
kazı veya dolgu yapılamaz.
(24)
Yapı ruhsatı veya yapı kullanma
izni alınmış yapılarda ruhsat eki projesine aykırı olarak bodrum katları açığa
çıkarmak üzere kazı ve tesviye yapılamaz. Aksi takdirde Kanunun ilgili
hükümlerine göre cezai işlem yapılır.
(25)
Her müstakil konutta en az; 1
oturma odası, 1 yatak odası, 1 mutfak veya yemek pişirme yeri, 1 banyo veya
yıkanma yeri ve 1 tuvalet bulunur.
(26)
Açığa çıkan kat kazanmak ve kat
sayısını artırmak amacıyla kot alınan nokta tespit edilemez. Kot alınan
noktanın tespitinde bölge kat rejiminin aşılmaması ve sokak siluetinin
korunması esastır. Yoldan kotlandırılan ve bina arka köşelerinin zemin
hizasındaki kotu yola göre 3.50 metreden daha düşük olan binalar 11 inci madde
hükümlerine göre kademelendirilir.
(27) Kat adedi 3 olan binalarda asansör yeri bırakılması, 4 ve daha fazla
olanlarda ise asansör tesisi zorunludur.
Parsel
büyüklükleri
ÜÇÜNCÜ BÖLÜM
Arsalara İlişkin Hükümler
MADDE 6 – (1) İmar
planında gösterilen çeşitli bölgelerde imar planı ile getirilmiş farklı
hükümler yoksa yapılacak ifrazlarda, elde edilecek yeni parsellerin asgari
ölçüleri; arazi meyili, yol durumu, mevcut yapılar ve benzeri gibi mevkiin
özellikleri ile bu parsellerde yapılması mümkün olan yapıların ölçüleri ve
yöresel ihtiyaçları da göz önünde tutularak tespit olunur. Bu tespit sırasında
ikinci, üçüncü ve dördüncü fıkralarda belirtilen şartlar ihlâl edilemez.
(2)
Parsel genişlikleri;
a)
Konut ve ticaret bölgelerinde:
1) 4 kata kadar (4 kat dâhil) inşaata müsait yerlerde: Bitişik nizamda:
6.00 metreden,
Blok başlarında: Yan bahçe mesafesi 6.00
metreden,
Ayrık nizamda: Yan bahçe mesafeleri toplamı +
(6.00) metreden, az olamaz.
2) 9 kata kadar (9 kat dâhil) inşaata müsait yerlerde: Bitişik nizamda:
(9.00) metreden,
Blok başlarında: Yan bahçe mesafeleri toplamı
+ (9.00) metreden, Ayrık nizamda: Yan bahçe mesafeleri toplamı + (9.00)
metreden, az olamaz.
3) 10 veya daha fazla katlı inşaata müsait yerlerde: Bitişik nizamda:
(12.00) metreden,
Blok başlarında: Yan bahçe mesafesi + (12.00) metreden,
Ayrık nizamda: Yan bahçe mesafeleri toplamı +
(12.00) metreden, az olamaz.
b)
Yalnız 1 katlı dükkân yapılacak
ticaret ve küçük sanayi bölgelerinde:
1)
Bitişik nizamda: (5.00)
metreden,
2)
Blok başlarında: Yan bahçe
mesafesi + (5.00) metreden,
3) Ayrık nizamda: Yan bahçe mesafeleri toplamı + (5.00) metreden, az olamaz.
c)
Sanayi bölgelerinde, 30.00
metreden az olamaz.
ç) Akaryakıt istasyonlarında 40.00 metreden az olamaz.
d)
Konut dışı kentsel çalışma
alanlarında, 40.00 metreden az olamaz.
e)
Bu fıkradaki ölçülerin
tespitinde, köşe başına rastlayan parsellerde yol tarafındaki yan bahçe yerine,
o yol için tayin edilmiş ön bahçe mesafesi alınır.
(3) Parsel derinlikleri:
a)
Konut ve ticaret bölgelerinde:
1) Ön bahçesiz nizamda: (13.00) metreden,
2)
Ön bahçeli nizamda: Ön bahçe
mesafesi + (13.00) metreden, az olamaz.
b)
Ticaret bölgelerinde (Yalnız 1
katlı dükkân yapılması halinde):
1) Ön bahçesiz nizamda: (5.00) metreden,
2)
Ön bahçeli nizamda: Ön bahçe
mesafesi + (5.00) metreden, az olamaz.
c)
Küçük sanayi bölgelerinde:
1) Ön bahçesiz nizamda: (6.00) metreden,
2)
Ön bahçeli nizamda: Ön bahçe
mesafesi + (6.00) metreden, az olamaz.
ç) Sanayi bölgelerinde, 30.00 metreden az olamaz.
d)
Akaryakıt İstasyonlarında 40.00
metreden az olamaz.
e)
Konut dışı kentsel çalışma
alanlarında, 40.00 metreden az olamaz.
(4)
Parsel alanları, konut dışı
kentsel çalışmaları alanlarında 2000 m2’den az olamaz.
(5)
Parsel büyüklükleri hakkındaki
hükümlere uymayan arsalarda, yeni veya ilave yapı ruhsatı düzenlenemez.
İfraz
ve tevhit
MADDE 7 – (1) Parselasyon
planı bulunan yerlerde, daha sonra plan değişikliği veya revizyonu yapılması
halinde bu planlar ile belirlenen; umumi hizmet alanına isabet eden taşınmazlar
ile imar istikameti önünde kalan donatı alanları, kamu eline geçmeden tevhit ve
ifraz yapılamaz.
(2)
Bir imar adasında, mevzuatına
uygun binalar dikkate alınarak ve yeni inşa edilecek binaların şematik konumu
çizilerek ada bazında etüt yapılıp, ada içindeki parsel dağılımının yapıların
estetiği ve sokak siluetini bozmayacak şekilde olduğu ortaya konulmadan, ifraz
ve tevhit işlemi yapılamaz.
(3)
Mevcut haliyle yapılaşmaya
elverişli olmayan parsellere ilişkin olarak, ilgili idarenin tebliğ tarihinden
itibaren 3 ay içerisinde parsellerin maliklerinin kendi aralarında anlaşamadığı
takdirde resen tevhit ve ifraz yoluyla işlem yapmaya ilgili idare yetkilidir.
(4)
İmar planı ile mahreç aldığı
yolu kapanan ve imar adası ortasında kalan, yola cephesi bulunmayan parseller
ifraz edilemez.
(5)
İmar planı ile kapanan yollarda
kalan, yola cephesi olmayan parsellere imar yoluna cephe sağlayacak şekilde
arazi düzenlemesi yapılmadan kapanan yollar, ifraz ve tevhide konu edilemez
veya ayrı bir parsel olarak değerlendirilemez.
(6)
Taşkın, heyelan ve kaya düşmesi
gibi afet alanlarında bulunan sıhhi ve jeolojik mahzurları olan veya bunlar
gibi tehlikeli durumlar arz etmesi yüzünden imar planlarına veya ilgili
idarelerce hazırlanmış veya onaylanmış raporlara göre yapı yapılması yasaklanan
alanlar ifraz edilemez, bu gibi yerlerde arazi takviyesine matuf tesisler
harici yapı yapılamaz. Ancak,
a)
Sadece bir kısmı yapılaşmaya
yasaklanan alanda kalan parsellerin yapılaşmaya uygun kısımları,
b) Bu fıkradaki nedenlerle ağaçlandırılacak alan olarak gösterilen
alanlarda kalan parsellerin yasaklamaya tabi olmayan kısımları,
c)
İmar planlarında özel mülkiyet
içinde kalıp tarım yapılacak alanların yasaklamaya tabi olmayan kısımları Gıda,
Tarım ve Hayvancılık il müdürlüğünün görüşü alınarak,
ifraz edilebilir.
(7)
Kademe hattı belirlenen
yerlerde imar planında aksine bir hüküm yoksa ifraz ve tevhit zorunlu değildir.
Ancak kademe hattı belirlenen imar parsellerindeki ifraz ve tevhit talepleri
kademe hattı dikkate alınarak gerçekleştirilir.
(8)
Çeşitli kamu ve hizmet
tesislerinin yapılması için gereken kamulaştırmalar yüzünden bu hizmet ve
tesisler için lüzumlu parçalara ayrılmasını sağlamak üzere yapılacak ifrazlar
bu Yönetmelikteki ifraz şartlarına tabi değildir.
(9)
Aynı yapı nizamı ve kullanım
kararına sahip parsellerin tevhit edilmeleri halinde uygulama imar planında;
tevhit sonrası elde edilen parselin taban alanı ve katlar
alanı,
tevhit öncesi parsellerin ayrı ayrı hesaplanan taban alanları ve katlar alanları
toplamını geçemez. Plan üzerinde ölçüsü belirlenmiş blok nizamında olan
parsellerin tevhidi halinde, tevhit öncesi parsellerin blok ölçüsü ile
belirlenmiş inşaat alanı hakları toplamı aşılamaz.
(10)
Yapı nizamı veya kullanım
kararı birbirinden farklı parseller ve farklı yollardan cephe alan ara
parseller ile imar planında ifraz hattıyla birbirinden ayrılan parseller tevhit
edilemez.
(11)
İmar adasındaki aynı veya
farklı yapı nizamı bulunan parsellerin bahçelerinin daha etkin kullanabilmesi
amacıyla; ilgili parsel maliklerinin muvafakati alınmak, her bir parsel sınırı
korunmak ve bu sınırlara göre planda verilen yapılaşma koşulları ayrı ayrı
uygulanmak kaydıyla, tevhit koşulu olan kot ve cephe sınırlamalarına
bakılmaksızın ve parseller tevhit edilmeksizin vaziyet planı idarece
onaylanarak ve tapuda beyanlar hanesine şerh düşülerek açık veya tamamen gömülü
olmak ve dilatasyonla ayrılmak kaydıyla kapalı, ortak otopark uygulaması yapılabilir.
(12)
Aynı yoldan cephe alan ve
aralarında 3.00 metre ve daha fazla kot farkı bulunan imar parsellerinin
tevhidi halinde parsellerin bitiştiği sınırda bu Yönetmeliğe göre kademe
yapılması ve kat adedinin ve bina yüksekliğinin, her kademenin kendi içinde
değerlendirilmesi zorunludur.
(13)
Maliklerinin talebi üzerine
mevcut bitişik parsellerde, uygulamayı kolaylaştırmak ve birbirleri ile olan
sınırlarının düzeltilmesine yönelik ifraz ve tevhit işlemlerinde, parsel sayısı
değiştirilmemek kaydıyla, bu Yönetmelikte bahsedilen asgari ifraz şartları aranmaz.
(14)
Uygulama imar planı ile farklı
kat adedi veya yükseklik getirilmiş imar parselleri tevhit edildiği takdirde
tevhit edilen parsellere verilen yükseklik değerleri aşılamaz, tevhit edilen
parsellerin kesiştiği sınırda plan kararına uygun kademe yapılır.
Parsele
ilişkin hükümler
MADDE 8 – (1) Parselasyon
planına göre müstakil yapı yapılmasına müsait tapuya tescilli imar parseli
oluşması ve mülkiyet değişikliği olmaması halinde; yapılaşma için, parselasyon
planının tamamının tapuya tescil şartı beklenmez.
(2)
Parsel büyüklükleri hakkındaki
hükümlere uymayan arsalar mevzuat hükümlerine göre yapı yapılmasına müsait hale
getirilinceye kadar veya bu mümkün olmadığı takdirde kamulaştırılıncaya kadar,
bu parsellerdeki mevzuatına uygun yapılmış mevcut yapıların olduğu gibi kullanılmasına,
tadilatına veya imar planına aykırı olmamak kaydıyla işlev değişikliğine izin verilir.
(3)
Tamamı umumi hizmetlere ayrılan
yerlere rastlayan veya kalan parçası plan ve bu Yönetmelik hükümlerine göre
yapı yapılmasına müsait olmayan arsalar, kamulaştırılıncaya kadar sahipleri
tarafından olduğu gibi kullanılmaya devam olunur.
(4)
Komşu parsellerin mevzuatına
uygun olarak yapılaşmış olması nedeni ile müstakil kalan ve asgari parsel
büyüklüklerine uymayan parsellere; fen, sanat ve sağlık kuralları ile bu
Yönetmeliğin diğer hükümlerine uygun yapı yapılmasına izin verilir.
(5) İmar planında yapı nizamı belirlenmeyen hallerde ayrık nizam uygulanır.
(6)
Birden fazla yapının inşa
edilebileceği ve bu Yönetmeliğin yürürlüğe girmesinden önce onaylanmış olan
uygulama imar planı kararı ile serbest nizam kararı verilen parsellerde, komşu
parsellerde yer alan ve bu parsele en yakın yapıların yapı nizamlarına aykırı
düşmemek koşuluyla, sadece bir tek nizam uygulanabileceği gibi ayrık, blok veya
bitişik nizamdan ikisi veya üçü bir arada karma olarak uygulanabilir.
DÖRDÜNCÜ BÖLÜM
Yapılaşmaya İlişkin
Hükümler Yol genişliklerine göre bina kat adetleri
MADDE 9 – (1) Bu Yönetmeliğin yürürlüğe girdiği tarihten önceki mevcut
uygulama imar planlarında kat adetleri veya bina yükseklikleri belirtilmemiş parsellerde;
a) Bina kat adetleri aşağıda gösterilen miktarları aşmamak üzere belirlenir:
Konut, ticaret ve
kombinasyonları Sanayi
bölgelerinde
İmar Planına
göre bölgelerinde kat adedi kat adedi

Yol ≤ 7.00 2 1
7.00 < Yol ≤ 10.00 3 2
10.00 < Yol ≤ 12.00 4 2
12.00 < Yol ≤ 15.00 5 2
15.00 < Yol ≤ 20.00 6 2
20.00 < Yol ≤ 25.00 8 3
25.00 < Yol ≤ 35.00 10 3
35.00 < Yol ≤ 50.00 14 4
50.00 ≤ Yol >14 4
b)
Bu maddenin uygulanmasındaki
yol genişlikleri, parselin ön cephesinde yer alan yolun planda belirtilen
genişliği veya planda belirtilmemiş ise ön bahçe, yeşil alan, refüj, meydan,
otopark, demiryolu, su kanalı gibi unsurları içermeyen yolun genişliği esas alınır.
c)
Kat adetleri, binanın kot
aldığı noktaya göre hesaplanır. Ancak artan kat yüksekliğinden faydalanılmak
suretiyle binanın hiç bir cephesinde bodrum katlar hariç kat sayısı
artırılamaz. İmar planlarında gösterilen bina yüksekliklerinin veya kat adetlerinin
birbirlerine tahvillerinde veya neye tekabül ettiklerinin tespitinde bu esaslar
ile binanın kot aldığı noktaya en fazla 1.2 metre eklenmek suretiyle belirlenen
subasman kotu dikkate alınır.
Binalara
kot verilmesine ilişkin esaslar
MADDE 10 – (1) İmar planlarında aksine bir hüküm bulunmaması halinde yoldan
kotlandırma esastır.
(2) Kot alınan noktanın tespitinde sokak silueti dikkate alınır.
(3)
Bir parselde birden fazla bina
yapılması durumunda, arazi yapısına ve yollara uyumlu kotlandırma yapmak için,
ilgili idarenin imar birimince onaylanacak vaziyet planına göre her bina için
kendisine yakın yoldan veya tabii zeminden kotlandırma yapılır.
(4)
Viyadük, köprü gibi parsele
giriş çıkış yapılamayan yerlerden, parklardan ve parsele bitişik olmayan
yollardan binalara kot verilemez.
(5)
Tabii zeminden kotlandırma ile
kademelendirme işlemlerinde ada bazında değerlendirme yapılır.
Yoldan kotlandırma
MADDE 11 – (1) Binalara parselin kot aldığı yol cephesinin bina köşeleri
hizasındaki en yüksek tretuvar seviyesinden kot verilir.
(2) Tretuvar seviyesi, kırmızı kota göre belirlenen yol seviyesinin 0.18
metre üstü olarak kabul edilir.
(3)
Kotlandırma yapılması için,
yolun yapımının tamamlanmış olması veya yol projesinin onaylanarak kırmızı kot
çalışmasının yapılması zorunludur.
(4)
Henüz oluşmamış yollarda kot
talebi halinde bordür/tretuvar üst seviyesi, ilgili idare tarafından 10 iş günü
içerisinde hazırlanacak projeye göre belirlenir.
(5)
Parselin kot aldığı yolun
eğiminden dolayı zemin kat taban kotunun kot alınan noktaya göre en fazla 3.50
metre yükseldiği noktalarda binalarda kademe yapılması mecburidir. Her
kademenin kendi hizasındaki en düşük bordür kotundan itibaren yüksekliği en çok
3.50 metre olmak zorundadır. Kademelendirme, kot aldığı noktaya göre olması
gerekli saçak seviyesi dikkate alınarak üst katlarda da yapılır.
(6)
Kademelendirmede her kademe,
cephe boyunca 4.50 metreden aşağı olamaz. Son kademenin 4.50 metreden az olması
durumunda bir önceki kademe seviyesine uyulur. Ayrıca her kademedeki bina
yüksekliği imar planı ile belirlenen saçak seviyesini geçemez.
(7)
Yoldan kotlandırılan binalarda
yoldan düşük olan parsellerin arka köşe noktalarının en düşük yol kotundan 3.50
metreden daha fazla kot farkı olması durumunda bina derinliği boyunca beşinci
ve altıncı fıkralardaki kademelendirme esaslarına göre kademelendirilir.
(8)
İkili blok yapılacak
parsellerde kotlandırma, iki parselin birleştiği noktadaki kaldırım üst
kotundan yapılır.
(9)
% 20’den fazla eğime sahip
yollarda; bitişik veya blok nizam uygulanacak yerlerde bina cepheleri toplamı
12.00 metreden düşük olan ara parsellerde bina kotları, bina köşe hizalarındaki
en yüksek yol kotundan verilir.
Tabii
zeminden kotlandırma
MADDE 12 – (1) Arazinin
meyilli olması durumunda, parselin tabii zemini yoldan yüksek ve ön bahçe
mesafesi 10.00 metre veya daha fazla veya parselin tabii zemini yoldan aşağıda
ve ön bahçe mesafesi 12.00 metre veya daha fazla ise tabii zeminden kot
verilir.
(2)
Bina köşe kotlarının aritmetik
ortalamasının yola göre 3.00 metreden yüksek olması durumunda, tabii zemin
kotu, ilgili idarenin imar birimince yapı adasının tamamının bu madde hükümleri
çerçevesinde etüt edilmesi ile belirlenir.
(3)
Bir yola cepheli veya birden
fazla yola cepheli olup, üzerinde birden fazla yapı yapılması mümkün olan
parsellerde kot, her binanın köşe kotlarının aritmetik ortalaması alınarak
bulunur. Ancak, yola nazaran 3.00 metreden yüksek olan parsellerde, tabii zemin
kotu ilgili idarenin imar birimince yapı adasının tamamının kotlandırmaya
ilişkin hükümleri çerçevesinde etüdü ve bunun ilgili idare encümenince kabulü
ile yapılır.
(4)
Tabii zeminden kotlandırmada, ±
0.00 kotu binanın köşe kotlarının aritmetik ortalaması alınarak bulunur.
Köşe başı parsellerde kotlandırma MADDE 13 – (1) Köşe başı parsellerde;
a)
Parselin cephe aldığı yollardan
yüksek olanına göre kot verilir.
b)
Bu binalarda 11 inci maddenin
beşinci ve altıncı fıkralarındaki esaslara göre cepheleri ve derinlikleri
boyunca kademelendirme yapılarak düşük kottaki yol için belirlenen bina
yüksekliklerine uyulur.
İki
yola bakan ara parsellerde kotlandırma
MADDE 14 – (1) Parselin cepheli olduğu yollar arasında kot farkı bulunması
halinde düşük kottaki yol ve yüksek kottaki yolun siluetleri açısından ilgili
idaresince değerlendirilerek kotlandırma yapılır.
(2) Bu
binalarda 11 inci maddenin beşinci ve altıncı fıkralarındaki esaslara göre
cepheleri ve derinlikleri boyunca kademelendirme yapılır.
Bahçe
tesviyelerine ilişkin esaslar
MADDE 15 – (1) Tabii zemin
veya tabii zemin kotuna göre düzenlenmiş tesviye zemin hiçbir şekilde bağımsız
bölüm oluşturmak maksadıyla hafredilemez.
(2)
Yol cephelerinin otopark olarak
düzenlenmesi halinde otopark alanları yol kotuna göre tesviye edilir.
(3)
Ön, yan ve arka bahçeler ile
kademelerin, birbiri ile veya yol ile bağlantısını sağlayacak merdiven veya
rampa düzenlenir.
(4)
Bahçe tesviyelerinde oluşacak
kademelerde çevre binaların, parseldeki binanın ve bahçelerdeki yaşam
alanlarının güvenliğini sağlayacak şekilde, teraslama, istinat duvarı ve
benzeri uygulamalar mühendislik esaslarına göre projelendirilerek yapılır.
(5)
Bir parselde birden fazla
yapının bulunduğu veya birden fazla parselin bütünleşik olarak
projelendirildiği durumlarda, parsel sınırı ile bina cephesi arasında kalan
kısımlar, ön cephe, arka cephe ve yan cephelerin tesviye hükümleri esas
alınarak otopark giriş çıkışlarını sağlamak şartıyla kendi içerisinde
kademelendirilerek tesviye edilebilir.
(6)
Bahçe tesviyelerinde engelliler
için erişilebilirlik standartlarına uygun düzenlemelerin yapılması zorunludur.
(7)
Bahçe girişinden bina girişine
kadarki güzergâhta yer alan eğimlerin %5’ten fazla olması durumunda öncelikle
30 uncu maddede yer alan ölçü ve özelliklerde rampa düzenlenir. Rampa
yapılmasının mümkün olmadığı durumlarda erişilebilirlik mevzuat ve
standartlarına uygun diğer tedbirler alınır.
(8) Parselde birden fazla bina yapılması halinde, arazi tanzim şekli;
plan notları ve
bu maddedeki tesviyelerle ilgili hükümler
doğrultusunda ilgili idare imar birimince tespit edilir.
Ön
bahçelerin tesviyesi
MADDE 16 – (1) Yoldan kot alan
parsellerde;
a)
% 15’ten daha az eğimli bir
yola cephesi bulunan parsellerin yol cephesinde, parsel sınırı ile bina cephesi
arasında kalan kısımlar komşu parsel sınırına kadar yol eğimine göre kaldırım
seviyesinde tesviye edilir.
b)
% 15'ten fazla eğimli bir yola
cephesi bulunan parsellerde, parsel sınırı ile bina cephesi arasında kalan
kısım, yaya kaldırımı ile uyumlu olmak ve kademeler arasında en çok 0.15 metre
kot farkı olmak üzere tesviye edilir.
(2)
Bina yol cephe hatları ile
yollar arasında kalan bahçeler yola doğru en fazla % 2 meyil verilerek tesviye edilir.
(3)
Köşe başı parsellerin yol
cepheleri bina cephe hattı boyunca, komşu parsel sınırına kadar yaya kaldırımı
eğimince tesviye edilir.
(4)
Otopark giriş eğimleri, istinat
duvarı, korkuluk ve benzeri gerekli güvenlik tedbirleri alınmak ve ilk 3.00
metresi %7 eğimi geçmemek kaydıyla parsel sınırından itibaren başlatılabilir.
(5) Otopark rampaları ön bahçe boyunca yola paralel yapılamaz.
Yan
bahçelerin tesviyesi
MADDE 17 – (1) Arka bahçe
tesviye kotunun ±0.00 kotundan düşük olduğu durumlarda; yan bahçelerde, ön ve
arka bahçeler arasında uyum sağlayacak şekilde ve hiçbir biçimde arka bahçe
tesviye kotunun altına inilmemek koşuluyla tesviye yapılabileceği gibi
kademelendirme de yapılabilir.
(2) Arka bahçe
tesviye kotunun ±0.00 kotundan yüksek olduğu durumlarda; yan bahçelerde, ön ve
arka bahçeler arasında uyum sağlayacak şekilde ve hiçbir biçimde
±0.00 kotunun altına inilmemek koşuluyla
tesviye edilebileceği gibi kademelendirme de yapılabilir.
Arka
bahçelerin tesviyesi
MADDE 18 – (1) Tabii
zemini ±0.00 kotunun üstündeki arka bahçe zemininin bu kota kadar kazılması
esastır. Ancak, kayalık zeminlerde veya parsel arka sınırındaki ortalama tabii
zeminin +2.00 kotundan yukarıda olması halinde, gerekli önlemler alınarak bina
arka cephesinden itibaren 3.00 metrelik şeridin tesviyesi ile yetinilir.
(2)
Tabii zemin kotu ±0.00 kotunun
altında kalan arka bahçelerde bina köşelerinden en düşük kottakinin seviyesine
kadar kazı yapılabilir. Parselin en düşük arka köşe noktası ile binanın en
düşük arka köşe noktası arasındaki kot farkının 1.00 metreden fazla olması
durumunda, bina arka cephesinden 3.00 metreden itibaren kademelendirme yapılabilir.
(3)
Arka bahçelerde 2.00 metreden
fazla olmamak ve (±0.00) kotunu geçmemek koşuluyla dolgu yapılabilir.
Parsel
kullanım fonksiyonlarına göre yapılaşma koşulları
MADDE 19 – (1) Bu
Yönetmelikte tanımlanan kullanım alanlarına
ilişkin yapılaşma koşulları aşağıdaki
gibidir:
a)
Merkezi iş alanı: Yönetimle
ilgili idari tesis alanları, iş hanı, çarşı, çok katlı mağaza, banka gibi
ticaret ve finans tesis alanları, turizm tesis alanları, sosyal kültürel tesis
alanları, ibadet yerleri, park ve benzeri yeşil alanlar, spor alanları kamuya
ve özel sektöre ait eğitim ve sağlık tesisleri alanları, kamuya ve özel sektöre
ait teknik altyapı tesis alanları ile bu alanlara hizmet verecek benzeri
alanlar ve plan kararı ile rezidans alanı ayrılır.
b)
Sanayi bölgesi: İmar
planlarında her türlü sanayi tesisleri için ayrılmış alanlardır. Bu alanlarda
sanayi bölgesine hizmet verecek diğer yapı ve tesisler de yapılabilir.
c) Park alanları: Bu alanlarda encümen kararıyla;
1)
Açık havuz/süs havuzu, açık
spor ve oyun alanı, genel tuvalet, pergola, kameriye,
2) 1000 m2 ve üzeri parklarda ahşap veya hafif yapı malzemelerinden yapılmak,
kat
adedi 1’i, yüksekliği 4.50 metreyi ve açık alanları dâhil taban alanları
toplamda %3’ü, her birinin alanı 15 m2’yi geçmemek kaydıyla çay bahçesi, büfe,
muhtarlık, güvenlik kulübesi ile oyun alanlarına en az 10 metre mesafede olmak
ve etrafı çit ve benzeri ile kapatılmak koşuluyla trafo,
3)
Tabii veya tesviye edilmiş
toprak zemin altında kalmak üzere, ağaçlandırma için TSE standartlarında
öngörülen yeterli derinlikte toprak örtüsünün sağlanması kaydıyla kapalı otopark,
4)
10.000 m2 üzerindeki parklarda,
açık alanları dâhil taban alanları, (2) numaralı alt bentte belirtilenler de
dâhil toplamda %3’ü geçmemek üzere muvakkat yapı ölçülerini aşmayan mescit ile
trafik güvenliği alınarak kamuya ait 112 acil ambulans istasyonu,
yapılabilir.
ç) Piknik ve eğlence (rekreasyon) alanları: Bu alanlarda encümen
kararıyla;
1)
Bodrum katlar dâhil yapı inşaat
alanı toplamda %5’i, her biri için muvakkat yapı ölçülerini aşmayan çok amaçlı
salon, mescit, lokanta, kahvehane, çay bahçesi, büfe,
2)
Açık otopark ile tabii veya
tesviye edilmiş toprak zemin altında kalmak üzere, ağaçlandırma için TSE
standartlarında öngörülen yeterli derinlikte toprak örtüsünün sağlanması
kaydıyla kapalı otopark,
3)
Güreş, tenis, yüzme, mini golf,
otokros, gokart ve benzeri spor alanları ve çocuk oyun parkları,
4) Tuvalet, çeşme, pergola, kameriye, mangal, piknik masası, yer
alabilir.
d) Spor ve oyun alanları: Bu alanlarda;
1)
Açık veya tabii veya tesviye
edilmiş zeminin altında olmak üzere kapalı otoparklar,
2)
Kat irtifakı ve kat mülkiyetine
konu edilmeksizin ve ticari ünitelerin toplam alanı, spor tesisi alanının %
20’sini geçmemek koşuluyla seyirci ve sporcuların ihtiyacına yönelik, büfe,
lokanta, pastane, çayhane ve spor faaliyetlerine ilişkin ticari üniteler,
yapılabilir.
e)
Stadyum: Spora ve sporculara
ilişkin tesislerin yanı sıra, kat irtifakı ve kat mülkiyetine konu
edilmeksizin, mescit, açık ve kapalı otopark, spor tesisi alanının
%20’sini geçmemek koşuluyla idari, sosyal ve kültürel tesisler, çok
amaçlı salon, lokanta, pastane, çayhane, alışveriş birimleri, büfe ve benzeri
üniteler yapılabilir.
f) Konut alanı: Bu alanda;
1)
İlgili idare meclisince yol
boyu ticaret olarak teşekkül ettiği karar altına alınan konut alanlarında
bulunan parsellerin; zemin kat ve yol seviyesinde veya açığa çıkan bodrum
katlarının yoldan cephe alan mekânlarında ya da binanın birinci katında veya bodrum
katlarında zemin katta yer alan mekanla içten bağlantılı olan ve binanın ortak
merdivenleri ile ilişkilendirilmeyen, getirilecek kullanıma ilişkin otopark
ihtiyacını karşılamak kaydıyla, gürültü ve kirlilik oluşturmayan ve imalâthane
niteliğinde olmayan, gayrisıhhi özellik taşımayan, halkın günlük ihtiyaçlarını
karşılamaya yönelik dükkân, kuaför, terzi, eczane, anaokulu ve kreş ile gelişme
alanları hariç; Sağlık Bakanlığınca aranan şartlar sağlanmak kaydıyla
günübirlik sağlık hizmeti sunulan sağlık kabini, muayenehane, aile sağlığı
merkezi, ağız ve diş sağlığı merkezi, diyaliz merkezi, acil servis içermeyen
tıp merkezi, psikoteknik değerlendirme merkezi, üremeye yardımcı tedavi
merkezi, fizik tedavi müessesesi, genetik hastalıklar tanı merkezi, evde bakım
merkezi, işitme cihazı merkezi, ısmarlama protez ve ortez merkezi ve lokanta,
pastane gibi konut dışı hizmetler verilebilir.
2)
İlgili idare meclisince yol
boyu ticaret olarak teşekkül ettiği karar altına alınan konut kullanımına
ayrılan parsellerde ilgili kamu kurumunun belirlediği standartları sağlamak ve
uygun görüşü alınmak ve ayrıca getirilecek kullanıma ilişkin otopark ihtiyacı
karşılanmak kaydıyla müstakil olarak; yurt, anaokulu, aile sağlığı merkezi,
kreş, ticari katlı otopark binaları ile gelişme alanları haricinde özel sağlık
tesisi, özel eğitim tesisi ve yapılabilir. Konut alanlarında (1) numaralı alt
bentte belirtilenler haricinde özel sağlık tesisi yapılabilmesi için uygulama
imar planında bu amaçla değişiklik yapılarak konut kullanımından çıkarılması gerekir.
3)
Konut alanlarında kalsa dahi
parsellerin konut binası yapılıncaya kadar açık otopark, bahçe düzenlemesi ve peyzajı yapılarak kullandırılmasına ilgili idaresi
yetkilidir.
4)
Yol boyu ticaret olarak
belirlenenler de dâhil konut alanlarında kalan parsellerin araç giriş
çıkışından kaynaklanan trafik yükünü azaltmak amacıyla ve ilgili idareden geçit
hakkı almak koşuluyla otopark olarak kullanılan bodrum katlarından plan kararı
ile kamuya ait yer altı otoparkına araç giriş çıkışı verilebilir.
g) Ticaret alanı: Bu alanlarda;
1)
İş merkezleri, yönetim
binaları, banka, finans kurumları, ofis-büro, çarşı, çok katlı mağazalar,
otoparklar, alışveriş merkezleri, konaklama
tesisleri,
2)
Sinema, tiyatro, müze,
kütüphane, sergi salonu gibi sosyal ve kültürel tesisler ile lokanta, restoran,
gazino, düğün salonu gibi eğlenceye yönelik
birimler,
3)
İlgili kamu kurumun belirlediği
standartları sağlamak ve uygun görüşü alınmak kaydıyla özel sağlık tesisleri,
4)
İlgili kamu kurumun belirlediği
standartları sağlamak ve uygun görüşü alınmak kaydıyla özel eğitim tesisleri,
kurslar, etüt merkezleri,
gibi ticaret ve hizmetlere ilişkin yapılar yapılabilir.
ğ)
Ticaret+Konut, Turizm+Ticaret, Turizm+Ticaret+Konut gibi karma kullanım
alanları: Tek başına konut olarak kullanılmamak koşuluyla, ticaret, turizm,
konut kullanımlarından konut hariç sadece birinin veya ikisinin veya tamamının
birlikte yer aldığı alanlardır. Bu alanlarda;
1)
Bu alanlarda plandaki kullanım
kararına bağlı olarak konut veya turizm tesisi yapılması halinde yoldan cephe
alan zemin veya bodrum katların ticaret veya hizmetler sektörünün kullanımında
olması ve konut veya turizm tesisi için ayrı bina girişi ve merdiveni bulunması
şartı aranır. Her bir kullanım için bağımsız giriş çıkış ve merdiven
düzenlenmesi, kullanım oranlarının ve sosyal ve teknik altyapı alanlarının imar
planlarıyla tayin edilmesi esastır. İmar planında bu oran belirlenmemiş ise,
konut kullanımı emsale konu alanın % 20’sini
aşamaz.
2) Bu alanlarda ayrıca plan kararı gerekmeden gerçek ve tüzel kişilere
veya kamuya ait; yurt, kurs, ticari katlı otopark, sosyal ve kültürel tesisler yapılabilir.
3)
Ticaret+Konut,
Turizm+Ticaret+Konut gibi konut da yapılabilen karma kullanım alanlarında konut
veya yüksek nitelikli konut yapılabilmesi için, imar planında konutun ihtiyacı
olan sosyal ve teknik alt yapı ve donatı alanlarının konut kullanımının
getireceği nüfus yoğunluğu üzerinden hesap edilerek bu alana hizmet verecek
şekilde ayrılmış olması şarttır.
4)
Konut, ticaret, turizm
alanlarının her biri için belirlenen plan değişikliği gerektirmeksizin
yapılabilecek yapılar, aynı şartlar çerçevesinde karma kullanım alanlarında da
yapılabilir. Ancak bu durumda, karma kullanımın bir alanı dikkate alınarak
yapılacak uygulama karma kullanımın diğer alanına göre gerekli koşullara
aykırılık teşkil etmemesi gerekir.
h)
Sosyal mekânlar: Alışveriş
merkezi ve benzeri ticari kullanımlı binalarda, iş hanı, büro, yönetim binası
gibi umumi ve resmi binalarda, fabrika ve benzeri sanayi tesislerinde, düğün
salonu, lokanta, gazino, sinema, tiyatro, müze, kütüphane ve kongre merkezi,
yurt binaları, spor tesisleri gibi sosyal ve kültürel yapı ve tesislerde,
eğitim yapılarında, hastane ve benzeri sağlık tesislerinde, havaalanı, liman, terminal,
tren garı, metro istasyonu gibi ulaşım yapı ve tesislerinde, akaryakıt
istasyonlarında, oteller ve benzeri turizm tesislerinde, kullanıcıların,
çalışanların veya müşterilerin ihtiyaçlarının karşılanması amacıyla mescit,
bebek emzirme yeri, çocuk bakım ve oyun alanı, yetmiş beşten fazla bağımsız
bölümü bulunan konut parsellerinde mescit ve çocuk oyun alanı, milli park,
tabiat parkı, bölge parkı, mesire alanı, piknik
alanı, açık spor alanları gibi yerlerde ise mescit, bebek emzirme yeri ve
kullanıcı sayısına göre umumi tuvalet için gerekli mekan ayrılır. Bu mekânların
tamamlayıcısı olan; abdest alma mekânları ile diğer gerekli mekânların, kolay
ve erişilebilir bir yerde bu mekânlarla birlikte yer alması zorunludur.
ı) İbadet yeri: İbadet yerlerinde cami/mescit vasfı ve görünüşünün
önüne geçmemek, gürültü ve kirlilik oluşturmamak, imalâthane niteliğinde
olmamak, gayrı sıhhi
özellik
taşımamak ve giriş-çıkışları ibadet yerinin girişlerinden ayrı olmak kaydıyla
Diyanet İşleri Başkanlığınca belirlenecek usul ve esaslara göre dini tesise
hizmet veren ticari mekânlar yapılabilir. Bu mekânların, arazinin durumuna göre
en fazla bir cephesinin açığa çıkması ve dini tesisin taban alanını geçmemesi
esastır.
Taban alanı
MADDE 20 – (1) Tabii veya tesviye edilmiş zemin üzerinde etrafı açık
bırakılarak kolonlar üzerinde inşa edilen yapılarda taban alanı, zemine oturan
en dış çeperlerdeki kolonların dış yüzeylerinin en kısa doğru parçalarıyla
birleştirilmesiyle belirlenen alandır.
(2)
Uygulama imar planında ölçekli
olarak gösterilen şematik olmayan blok yerleşim çizimleri taban alanı ve çekme
mesafelerini gösterir.
(3)
Uygulama imar planında
belirlenmemişse bu Yönetmelikle tanımlanan TAKS’a ve bahçe mesafelerine göre
belirlenen taban alanının küçük olanı uygulanır.
(4)
Tamamen toprağın altında kalan
kısımları hariç, kısmen veya tamamen açığa çıkan bodrum katların oturum alanı,
hiçbir şekilde taban alanı katsayısı ile belirlenen taban alanını geçemez.
(5)
Taban alanı, net imar parsel
alanı üzerinden uygulama imar planıyla veya planda belirlenmemiş ise bu
Yönetmelikle belirlenir.
(6)
Tabii veya tesviye edilmiş
zemin üzerinde planla veya bu Yönetmelikle öngörülen taban alanının dışında, bu
Yönetmelikle izin verilenler hariç yapı yapılamaz.
(7)
Planlarda blok ölçüleri veya
kitle verilmiş parsellerde uygulama imar planında aksine bir hüküm
bulunmuyorsa, kitle ölçüleri yapının tabii veya tesviye zeminin üzerinde kısmen
veya tamamen açığa çıkan, açık ve kapalı çıkmalar hariç bütün katlarının
ölçülerini ifade eder.
(8) Taban alanına dâhil edilmeyecek kullanımlar;
a)
Tabii zemin veya tesviye
edilmiş zemin seviyesindeki veya bu seviyenin altındaki avlular, iç bahçeler,
b)
Bağımsız bölüm olarak
düzenlenmeyen veya bağımsız bölümün eklentisi niteliği taşımayan, yapının ana
taşıyıcı sistemleri ile bütünleşik olmayan, bahçe alanının
%10’unu
geçmeyen; kameriye, pergola, sundurma, açık yüzme ve süs havuzu,
c) Bağlantılı olduğu bağımsız
bölümün veya bulunduğu katın brüt alanının
%10’unu aşmayan üstü açık veya
sökülür-takılır hafif malzeme ile örtülü zemin terasları, ç) Çevre düzenlemesi
ve güvenliği için yapılan bahçe duvarı, istinat duvarları, 6
m²’yi
geçmeyen kontrol veya bekçi kulübeleri,
d)
Binaların Yangından Korunması
Hakkında Yönetmeliğin gerekli gördüğü, normal merdiven haricinde kaçış yolu
içerisinde yer alan, asgari ölçülerde ve adetlerde yapılan merdiven evi,
e)
Asgari ölçülerdeki; temele kadar
inen asansör boşlukları, ışıklıklar, çöp ve atık ayrıştırma bacaları, hava
bacaları, şaftlar,
f)
Ana yapının dışında kalan;
binaya ait arıtma tesisi ve trafolar, jeneratör, yağmur suyu toplama havuzu,
evsel atık ve geri dönüşüm hazneleri, ısı merkezi,
g) Akaryakıt pompaları ve taşıyıcıları hariç olmak üzere kanopiler ve
arkatlar, ğ) Güneş panellerinin temel ve kaidesi haricindeki kısımları,
h) Açık otoparklar,
ı) Giriş saçakları (markizler),
i)
Tamamen toprağın altında kalan;
su sarnıcı, gri su toplama havuzu, otopark, sığınak ve tesisat hacimleri, yakıt
ve su depoları.
Katlar alanı
MADDE 21 – (1) Katlar
alanı; bodrum kat, asma kat, çatı arası piyesi ve açık/kapalı çıkmalar dâhil,
kullanılabilen bütün katların, katlar alanına dâhil edilmeyen alanları
çıktıktan sonraki alanları toplamıdır. Kullanılabilen alanlar deyiminden;
konut, işyeri, eğlence ve dinlenme yerleri gibi oturmaya, çalışmaya, eğlenmeye,
dinlenmeye veya ibadet etmeye ayrılan alanlar anlaşılır.
(2) Tamamen toprağın altında kalması nedeniyle; 22 nci madde uyarınca
emsal hesabına konu edilmeyen alanlar ile kat adedine konu edilmeyen katların
hiç bir cephesi kazı ve tesviye yapılarak açığa çıkarılamaz.
(3) Emsal hesabına dâhil edilmeyen alanlar, proje değişikliği ile imar
planındaki veya bu Yönetmelikle belirlenen emsal değerini aşacak şekilde emsal
hesabına konu alan haline getirilemez, müstakil bağımsız bölüm haline
dönüştürülemez ve kat mülkiyeti tesis edilemez.
(4) Uygulama imar planında emsal verilmeyen parsellerde katlar alanı, planla veya bu Yönetmelikle
belirlenen; taban alanı katsayısı ile kat adedinin çarpılmasıyla hesaplanır.
Katlar
alanı hesabına dâhil edilmeyen kullanımlar
MADDE
22 – (1) 5 inci maddenin sekizinci fıkrasında
belirtilen esaslar dâhilinde;
a)
Taban alanına dâhil edilmeyen kullanımlar,
b) Son katın üzerindeki ortak alan teras çatılar ve çatı bahçeleri,
c)
Üstü sökülür-takılır hafif
malzeme ile kenarları rüzgâr kesici cam panellerle kapatılmış olsa dahi açık
oturma yerleri,
ç) Bu Yönetmelikte öngörülen asgari sayıda her bir kapıcı dairesinin
75 m2’si,
d) Atrium ve galeri boşlukları,
e)
Konutların zemin veya bodrum
katlarında, ortak alan niteliğindeki mescit ve müştemilatın 100 m2’si,
f)
Konut dışı kullanımlarda, ortak
alan niteliğindeki mescit ve müştemilatın 200 m2’si,
g) Bina için gerekli minimum sığınak alanı,
ğ) Ticari
amaç içermeyen, bodrum veya zemin kattaki ortak alan niteliğindeki çocuk oyun
alanlarının ve çocuk bakım ünitelerinin toplam 75 m²’si,
h)
Ticari amacı olmayan ve yapı
için hesaplanan en az otopark alanının iki katını geçmeyen bodrum katlarda
yapılanlar ile tamamen gömülü olan ve ortak alan niteliğinde olan otopark
alanları,
ı) Yapı
yüksekliği 60.50 metreden fazla olan binalar ile özelliği gereği tesisat katı
oluşturulması zorunlu binalarda sadece tesisat için oluşturulan tesisat
katları,
i)
Bina veya tesise ait olan
ısıtma, soğutma, havalandırma sistemleri ve enerji verimliliği sistemlerinin
bulunduğu alanlar, arıtma tesisi, yakıt ve su depoları, silolar, trafolar,
jeneratör, ısı merkezi, enerji odası, kömürlük, eşanjör ve hidrofor bölümleri,
j)
Bütün cepheleri tamamen
toprağın altında kalan bodrum katları ile kısmen açıkta kalan, yola cephesi
bulunmayan bodrum katlarında yer alan; tek başına bağımsız bölüm oluşturmayan,
bir bağımsız bölümün eklentisi veya parçası olmayan, ticari amaç içermeyen,
yapı yaklaşma sınırı içinde kalan ve 500 m2’yi aşmayacak şekilde düzenlenen
ortak alan niteliğindeki; jimnastik salonu, oyun ve hobi odaları, yüzme havuzu,
sauna gibi sosyal tesis, spor birimleri ve depolar,
k)
Bütün cepheleri tamamen
toprağın altında kalan bodrum katları ile kısmen açıkta kalan, yola cephesi
bulunmayan bodrum katlarında yer alan, bina cephelerinde ilave kat görünümüne
neden olmayan ve tek başına bağımsız bölüm oluşturmayan; konut kullanımlı
bağımsız bölümün bağımsız bölüm bürüt alanının % 10’unu aşmayan depo amaçlı
eklentiler, ticari kullanımlı bağımsız bölümün bağımsız bölüm bürüt alanının %
50’sini aşmayan depo amaçlı eklentiler,
l)
Sökülür-takılır-katlanır cam
panellerle kapatılmış olanlar dâhil olmak üzere balkonlar ve açık çıkmaların 2
metre genişliğini geçmeyen kısımları, kat bahçe ve terasları, iç bahçeler, 20
nci maddenin sekizinci fıkrasının (d) bendi haricindeki kat ve ara sahanlıkları dâhil asgari ölçülerdeki açık veya kapalı
merdiven evine bu alanın
%50’si kadar yapılacak ilave, tek bağımsız
bölümlü konutlar hariç; bina giriş holleri ile kat holleri ve asansör önü
sahanlıkların asgari ölçülerdeki kısımları,
katlar alanına dâhil edilmez.
Bahçe mesafeleri
MADDE 23 – (1) Uygulama
imar planında, aksine bir hüküm bulunmadığı durumlarda bahçe mesafeleri;
a)
Ön bahçe ve yol kenarına
rastlayan bahçe mesafeleri ile kamusal alanlara komşu olan bahçe mesafeleri en
az 5.00 metredir.
b) Yan bahçe mesafesi en az 3.00 metredir.
c) Arka bahçe mesafesi en az 3.00 metredir.
ç) Yan ve arka
bahçe mesafeleri; tabii veya tesviye edilmiş zeminin üzerinde kalan bodrum
katları da dâhil, dörtten fazla katlı binalarda 4 katın üzerindeki her kat için
0.50 metre
artırılır.
d)
Yan ve arka bahçe mesafelerinin
hesabında dikkate alınacak kat adedi o cephede kısmen veya tamamen tabii veya
tesviye edilmiş zeminin altında kalan katlar hariç diğer katların toplam
yüksekliğinin üçe bölünmesi ile bulunur. 2.50 metreyi aşan artık değerler 1 kat
adedine tekabül eder.
e)
Bina yüksekliği hesabında,
arkasında kullanılan hacim oluşturulmamış istinat duvarları yükseklik hesabına
dâhil edilmez.
f) Bu Yönetmelikte yer alan kat adedine bağlı olarak arka bahçe mesafelerinin
0.50
metre arttırılmasına ilişkin hükümler yapıda bulunan her katta ayrı ayrı
değerlendirme yapılarak da uygulanabilir.
g)
Uygulama imar planında aksine
bir açıklama getirilmediği takdirde, binanın tabii zemin veya tesviye edilmiş
zemindeki en düşük kottaki görünen yüksekliği 60.50 metre veya daha fazla ise;
ön, yan ve arka parsel sınırından en az 15.00 metre çekilmek durumundadır.
60.50 metre yükseklikten sonra artan her kat için ön, yan ve arka bahçe
mesafelerine 1.00 metre ilave edilir.
ğ) Çok yüksek
yapı, az katlı bir ana kitle üzerinde yükseliyorsa, parsel sınırı ile ana
kitlenin parsele en yakın noktası arasındaki mesafe 10.00 metreye kadar
düşürülebilir. Ana kitle yüksekliği dâhil yapı yüksekliğinin 60.50 metre olması
durumunda yükselen blok ile parsel sınırı arasındaki mesafe en az 15.00 metre olup
60.50 metre yükseklikten sonra artan her kat için bu mesafeye 1.00
metre ilave edilir. Bu maddede ifade edilen ana kitle; en fazla 5 katlı olup
kat adedi binanın en düşük kottaki cephesi esas alınarak belirlenir. Bir
parselde birden fazla 60.50 metre yükseklikte bina yapılması halinde binalar
arasındaki mesafe, 20.00 metre olup, 60.50 metre yükseklikten sonra ilave her
3.00 metre yükseklik için bu mesafeye 1.00 metre ilave edilir. Bu fıkraya göre
fazladan bırakılması gereken çekme mesafeleri bir veya birkaç kat birlikte etüt
edilerek binada kademelenme yapılmak suretiyle de gerçekleştirilebilir.
h)
Bir parselde az katlı ana bir
kitle üzerinde birden fazla yükselen bloklar tertiplenmesi halinde, bloklar
arasında en az yapının ana kitlesi üzerinde kalan bölümlerinin yüksekliklerine
göre bu Yönetmelikte belirlenen iki bina arasındaki yan bahçelerin toplamı
kadar mesafe bırakılmak zorundadır.
(2)
Tabii veya tesviye edilmiş
zeminin altında kalmak ve parsel sınırları dışına taşmamak kaydıyla, ön bahçe
statüsünde olmayan yan ve arka bahçe mesafelerinde su deposu, otopark ve
mevzuatı gereğince zorunlu miktardaki sığınaklar yapılabilir. Ayrıca ön
bahçelerde de tabii veya tesviye edilmiş zeminin altında; parsel sınırına 3.00
metreden fazla yaklaşmamak şartıyla ön bahçe mesafesinin yarısına kadar zorunlu
otoparklar yapılabilir. Ancak sit alanları ve özel çevre koruma alanlarında,
koruma amaçlı uygulama imar planı hükümlerine
uyulur.
(3) Ön bahçe mesafesi 7.00 metreye çıkarılmak kaydıyla, bina cephesinden
itibaren 2.00 metre dışında kalan kısım ön bahçede açık otopark yapılabilir.
(4)
Ön, yan ve arka bahçelerde;
kapalı mekân oluşturmayan ve tüm cepheleri açık, katlı olmayan, bağımsız bölüm
veya bağımsız bölümün eklentisi niteliği taşımayan, tabii veya tesviye edilmiş
zemin üzerine;
a) Kameriye,
b) Pergola,
c)
Süs havuzu,
ç) Çocuk bahçeleri,
d)
Bina giriş köprüleri,
e)
Oyun ve sportif amaçlı bahçe
düzenlemeleri, yapılabilir.
(5) Ön, yan ve arka bahçelerde güvenlik kulübesi yapılabilir.
(6) Konut, konut+ticaret, turizm,
eğitim, ibadet, sağlık ve spor parsellerinin bahçe
mesafelerinde,
binanın zemine oturduğu alanın dışında kalan alanın her 30.00 m2’si için bir ağaç dikilir. Parselin ağaç dikimine
uygun olmaması halinde bu fıkrada belirtilen şarta göre hesaplanan sayıda ağaç,
ilgili idarenin uygun göreceği, imar planlarında kamunun kullanımına ayrılmış
bir alana dikilir.
(7)
Mevzuat değişikliği veya
yapıdaki kat veya alan artışları nedeniyle asansör yapılması zorunlu hale gelen
mevcut yapılara ilişkin ilave veya tadilat ruhsatı taleplerinde; bina içinde
yapılacak tadilatlarla asansör tesis edilememesi halinde, engellilerin de
erişiminin sağlanabilmesi için ön, yan ve arka bahçe mesafeleri içinde parsel
sınırına en az 1.50 metre mesafe bırakılmak kaydıyla asgari ölçülerde panoramik
asansör veya ulaşılacak katın yüksekliğinin uygun olması halinde 634 sayılı
Kanun uyarınca muvafakat alınarak mekanik kaldırma iletme platformu yapılabilir.
(8)
Eksik katlı yapı ruhsatı
taleplerinde, uygulama imar planında belirlenen veya uygulama imar planında
belirlenmemişse, bu Yönetmelikteki kat adedi veya bina yüksekliğine göre bu
Yönetmelik ile belirlenen bahçe mesafelerine
uyulur.
Bir
parselde birden fazla bina yapılması
MADDE 24 – (1) Uygulama
imar planında aksine bir hüküm yoksa bu Yönetmeliğin bahçe mesafeleri ile
ilgili hükümlerine uyulması kaydı ile bir parsele, birden fazla bina yapılabilir.
(2)
Bir parselde birden fazla
binanın projelendirilmesi halinde, binalar arası mesafe her binanın
yüksekliğine göre yaklaşma mesafeleri ayrı ayrı tespit edilip toplanmak
suretiyle bulunur.
(3)
Maliklerin talebi halinde, tapu
idareleri aynı kullanım kararını ve yapı nizamını haiz imar parsellerini imar
adası içinde tevhit ederek yeni elde edilen imar parselleri üzerinde yatay kat
mülkiyeti veya kat irtifakı tesis ederler.
Eksik
katlı bina yapılması
MADDE 25 – (1) Planla veya
bu Yönetmelikle belirlenen kat adedine veya bina yüksekliğine uygun olarak
bahçe mesafesi bırakılmak ve ilgili idarenin uygun görmesi, üçüncü ve dördüncü
fıkralarda belirtilen koşullar sağlanmaksızın ilave kat yapılamayacağının
ilgilisine tebliğ edilmesi kaydıyla daha az katlı bina yapılabilir. Uygulama
imar planlarında bu uygulamanın yapılmasına ilişkin hüküm olması halinde,
ilgili idarenin uygun görmesi koşulu aranmaz.
(2)
Eksik katlı yapılan binalarda
yapı ruhsatı, yapı kullanma izin belgesi ve enerji kimlik belgesi yapılan kısım
için düzenlenir. Daha sonradan tamamlanmak istenmesi halinde, yürürlükteki plan
ve mevzuat hükümlerine uygun olarak ilave ruhsat ve binanın tamamı için enerji
kimlik belgesi düzenlenmesi zorunludur.
(3)
Eksik katlı binalara imar
planına aykırı olmamak koşuluyla kat ilavesi yapılabilmesi için; temel ve
statik çözümlerin, yangın tedbirlerinin, enerji verimliliğinin, plan ve bu
Yönetmelikte gösterilen azami yüksekliğe uygun olması; otopark, sığınak,
merdiven, asansör yeri, ışıklık ve diğer yapı elemanlarının da plan ve bu
Yönetmelikte gösterilen azami yüksekliğe göre hesaplanması ve bırakılması zorunludur.
(4)
Eksik katlı inşa edilen binanın
mevcut haliyle veya tadilat yapılarak yürürlükteki plana ve mevzuata
uygunluğunun sağlanamaması halinde bina yıkılmadan kat ilavesi yapılmasına izin verilmez.
(5)
Eksik katlı binalara yapılacak
ilavelerde fenni mesuliyet, temel ve statik hesapları, yangın tedbirleri ve
enerji verimliliği konuları da dâhil mevcut yapı ve ilave yapılan kısımları
kapsayan teknik rapor düzenlemek suretiyle yapı denetim kuruluşlarınca üstlenilir.
Yapılaşmada idarenin yükümlülükleri
MADDE 26 – (1) İdareler;
tasarrufu altındaki yol, meydan, otopark, park, yaya bölgesi, kaldırım gibi
yerler ile bunlar üzerindeki kamu hizmetlerinin yürütülebilmesi için, TSE
standartlarına ve ilgili mevzuatına göre;
a)
Bisiklet yolu, otopark,
yönlendirme, sinyalizasyon, aydınlatma ve ağaçlandırma uygulamalarıyla ve kent
mobilyalarıyla beraber kaldırım ve kavşak düzenlemelerini yapmak veya yaptırmakla,
b) Reklam ve bilgilendirme levha ile pano düzenlemelerini yapmak veya
yaptırmakla,
c)
Topluma açık yerlerde
ihtiyaçların karşılanması amacıyla; büfe, mescit, para çekme makinesi, telefon
kulübesi, tuvalet, çeşme ve benzeri tesislerin kurulmasına ilişkin iş ve
işlemleri yürütmekle,,
ç) Belirli
bir süre için düzenlenen sosyal ve kültürel etkinlikler için geçici olarak
ihtiyaç duyulan altyapıyı ve geçici olarak talep edilen hafif ve sökülüp
takılır malzemeden yapılan fuar, sergi, sahne ve çadır gibi üstyapının
kurulması ve kaldırılması için gereken izinlerin verilmesine ilişkin iş ve
işlemleri yürütmekle ve güvenlik tedbirlerinin alınmasını sağlamakla,
yükümlüdür.
(2)
Birinci fıkrada belirtilenlerin
ve her türlü altyapının yapımı ve kullanımı ile bakım ve onarımı sırasında yaya
sirkülasyonunun engellenmemesi, engellilerin erişiminin, can ve mal
güvenliğinin sağlanması zorunludur.
(3)
Bu madde kapsamında yürütülen
çalışmalarda tescilli ve tarihi yapılar ile doğal dokunun korunması esas alınır.
BEŞİNCİ BÖLÜM
Yapılara İlişkin Hükümler
Yapı ünite fonksiyonlarına göre yapılaşma koşulları
MADDE
27 – (1) Yapıda aşağıdaki kullanımların bulunması
zorunludur;
a) İlgili mevzuatında öngörülen ölçülerde enerji odası,
b)
Merkezi ısıtma sistemli
binalarda kazan dairesi veya kaskat sistemi veya teshin merkezi,
c)
Katı yakıt kullanan sobalı
binaların bodrum veya zemin katlarında veya bodrum katı bulunmayan binaların
ortak alan niteliğini haiz olmak ve eklenti ihdas etmemek kaydıyla bahçelerinde
her daire için en az 5.00 m2, en fazla 10.00 m2 odunluk, kömürlük veya depolama
yeri,
ç) Binaların
Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik, 25/8/1988 tarihli ve 19910 sayılı
Resmî Gazete’de yayımlanan Sığınak Yönetmeliği, 1/7/1993 tarihli ve 21624
sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Otopark Yönetmeliği, 5/12/2008 tarihli ve
27075 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Binalarda Enerji Performansı
Yönetmeliği ve 6/3/2007 tarihli ve 26454 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan
Deprem Bölgelerinde Yapılacak Binalar Hakkında Yönetmelikte binada zorunlu
olarak bulunması gereken birimler,
asgari ölçülerde yapılır.
Kat yükseklikleri
MADDE 28 – (1) Kat
yükseklikleri uygulama imar planında daha fazla belirlenmemiş ise döşeme üst
kotundan döşeme üst kotuna olmak üzere en fazla;
a)
Ticaret bölgelerinde; zemin
katlarda 4.50 metre, asma katlı zemin katlarda 5.50 metre; diğer katlarda 4.00 metre,
b)
Ticaretin de yapılabildiği
karma alanlarda; zemin katlarda 4.50 metre, asma katlı zemin katlarda 5.50
metre; diğer katlar konut ise 3.60 metre konut harici ise 4.00 metre,
c) Konut bölgelerinde zemin ve normal katlarda 3.60 metre,
ç) Zemin
katında ticaret yapılabilen konut bölgelerinde ise zemin katlarda 4.50 metre,
asma katlı zemin katlarda 5.5 metre, diğer katlarda 3.60 metre,
kabul edilerek uygulama yapılabilir.
(2)
Bu maddede belirtilen kat
yükseklikleri dikkate alınmadan bina yüksekliği verilen planlarda bu bende göre
değerlendirme yapılıp bina yüksekliği yeniden değerlendirilinceye kadar
uygulamalar birinci fıkrada belirtilen kat yükseklikleri ile plandaki veya
planda belirlenmemişse bu Yönetmelikle belirlenen kat adedinin çarpılması
sonucu bulunan bina yüksekliğine göre gerçekleştirilebilir. Ancak bir adada
bulunan parsellerin en az dörtte üçünün yürürlükteki planın kat adedine göre
yapılaşmış olması halinde mevcut teşekkülün kat yükseklikleri dikkate alınır.
(3)
Tesisat katının yüksekliği
normal kat yüksekliğini aşamaz. Özelliği gereği tesisat katı zorunluluğu olan 60.50 metreyi
aşan binalarda tesisat katının 2.00 metresi
bina yüksekliğinden ve yapının kat adedinden
sayılmaz. Özellikli olan yapılarda bu hüküm uygulanmayabilir.
(4)
İskân edilen katların iç
yüksekliği, asma katlar hariç 2.60 metreden az olamaz. Ancak hava maniası olup
planla kat adedi belirlenen parsellerde bu yükseklik 2.40 metreye düşürülebilir.
(5)
Yıkanma yeri, banyo, duş,
lavabo yeri, tuvalet, kiler, merdiven altı, her türlü iç ve dış geçitler ve
iskân edilmeyen bodrum katları ile müştemilât binalarında, iç yükseklik
2.20 metreye kadar düşürülebilir.
(6)
Garaj, kalorifer dairesi,
odunluk, kömürlük, bodrum katlarda yer alan otoparklar ve benzeri özellik arz
eden yerlerin yükseklikleri bu maddede yer alan hükümlere tabi olmayıp,
hizmetin gerektirdiği şekilde 2.20 metrenin altında olmamak kaydıyla idaresince
tespit ve tayin olunur.
(7)
Eğitim, sağlık, sanayi yapıları
ile sinema, tiyatro ve konferans salonları, katlı otoparklar, düğün salonu,
resmi kurum ve kuruşlara ait binalar ve spor salonları gibi özellik arz eden
yapılarda iç yükseklikler, teknolojik ve mimari gereklere göre mimari estetik
komisyon kararı ile belirlenir.
Yapı
piyesleri ve ölçüleri
MADDE 29 – (1) Her müstakil konutta en az aşağıdaki piyesler bulunur:
Piyes Dar Kenarı Net Alanı
1 oturma
odası 3.00 metre 12.00 m2
1 yatak odası 2.50 metre 9.00
m2 1 mutfak veya yemek pişirme yeri 1.50 metre 3.30
m2 1 banyo veya yıkanma yeri 1.50 metre 3.00 m2
1 tuvalet 1.00 metre 1.20
m2
(2)
3 veya daha az odalı konutlarda
banyo/yıkanma yeri ile tuvalet aynı yerde düzenlenebilir.
(3) Hol ve koridor genişlikleri 1.20 metreden az olamaz.
(4)
Mutfak nişi ve oda ile banyo ve
tuvaletin aynı mekânda düzenlenmesi halinde her mekân için öngörülen en az
alanların toplamı kadar alan düzenlenmek zorundadır.
(5)
Birinci fıkrada belirtilen bu
piyesler ile koridor ölçüleri engellilerin de kullanımını sağlayacak
standartlara ve erişilebilirlik mevzuatına uygun olmak zorundadır.
(6)
Mutfak, oda ve tuvalet/banyo
havalandırmaları aynı boşluğa açılamaz. Ancak, banyo ve tuvalet
havalandırmaları aynı boşluğa açılabilir.
(7) Su depoları ve ıslak hacimlerin altında enerji odaları teşkil edilemez.
(8)
Bağımsız bölüm iç duvar
kalınlıkları en az 0.10 metre, diğer bütün duvar kalınlıkları en az 0.20 metre
olarak düzenlenir.
Bina girişleri ve rampaları
MADDE 30 – (1) Bina giriş
koridoru genişliği, ana merdivene ve asansöre ulaşıncaya kadar dış kapı
genişliğinden az olmamak koşuluyla umumi binalarda en az
2.20 metre, diğer binalarda ise en az 1.50 metredir.
(2)
Ön bahçe mesafesi 10.00 metre
ve daha fazla olan parsellerde bordür üst seviyesinden en fazla 2.00 metre
inilmek veya çıkılmak suretiyle ön bahçeden bina girişi yapılabilir.
(3)
Yoldan yüz almayan cephelerden,
köprü veya giriş şeridi aksı hizasındaki bordür seviyesinden en fazla 2.00
metre inilmek veya çıkılmak suretiyle giriş
yapılabilir.
(4)
Yoldan doğrudan giriş alan
binalarda, girişin hizasındaki bordür taşı üst seviyesinin altında giriş
yapılamaz.
(5)
Tabi zeminden kotlandırılan
parseller birinci, ikinci, üçüncü ve dördüncü fıkralardaki şartlara tabii
değildir. Girişin, tabi zemine uyumlu olarak düzenlenen merdiven ve rampalarla
sağlanması gerekir.
(6)
Bölge kat nizamını bozacak
şekilde tesviye yapılamaz.
(7) Konut binalarının zemin katlarının dükkân veya mağaza olarak
düzenlenmesi halinde dükkân ve mağaza girişlerinin sadece yol cephesinden
yapılması gerekir.
(8)
Döşeme kaplamalarında kaymayı
önleyen, tekerlekli sandalye ve koltuk değneği
hareketlerini güçleştirmeyen, standardına uygun malzeme kullanılması
zorunludur.
(9)
Binalarda ve girişlerinde
engellilerin erişimine yönelik TS 9111 Standardına uyulması zorunludur.
(10) Rampaların kenar korumaları, genişlikleri, sahanlıkları, korkuluk
ile küpeşte ve kaplama malzemeleri engellilerin de dolaşımına olanak sağlayacak
şekilde TS 9111 standardına uygun yapılmak zorundadır.
(11) Bina girişlerinde engellilere yönelik ön bahçede parsel sınırına
kadar giriş rampası veya merdivene bitişik dar kenarı en az 0.90 metre ve alanı
en az 1.20 m² engelli asansörü yeri ya da mekanik kaldırma iletme platformu
yapılır. Aile ve Sosyal Politikalar Bakanlığının görüşü alınmak suretiyle
engellilerin kullanımı için farklı uygulama yapılabilir.
(12) Bina girişinde ve bina içinde bulunan rampaların eğimleri aşağıdaki
değerlere uygun olmak zorundadır:
En fazla yükseklik En
fazla eğim
15 cm ve daha az 1:12 (%
8)
16-50 cm arası 1:14
(% 7)
51-100 cm arası 1:16 (% 6)
100 cm üzeri 1:20
(% 5)
(13) Rampalarda ve ara sahanlıklarda kesintisiz olarak 0.90 metre
yükseklikte 1. düzey ve 0.70 metre yükseklikte 2. düzey, elle tutulduğunda
kolay kavranabilecek şekilde 32-45 mm çapında küpeşte bulunmak zorundadır.
Merdivenler
MADDE 31 – (1) Merdiven kolu ve sahanlıklar:
a)
Ortak merdiven kolu ve sahanlık
genişlikleri konut yapılarında Binaların Yangından Korunması Hakkında
Yönetmelik hükümlerine göre hesap edilecek kaçış genişliğinden az olmamak üzere
1.20 metreden, diğer yapılarda 1.50 metreden, konutlarda bağımsız bölüm
içindeki merdivenler ise 1.00 metreden az olamaz. Çatıya ve bodrum katlarına
ulaşan ortak merdivenler ile servis merdivenlerinde de bu ölçülere uyulur. Bu
merdivenler ahşap olamaz.
b)
Merdiven evlerinin bina
cephesinden, çatıdan veya ışıklıktan doğrudan ışık alması ve merdivenlerin
çatıya ve bodrumlara ulaştırılması zorunludur.
c)
Merdiven basamakları ve
sahanlık ölçülerine dair TSE standartlarının bu maddede belirtilen ölçü ve
miktarlardan küçük olması halinde bu madde hükümleri geçerlidir.
ç)
Merdivenlerin her iki tarafında da engellilerle ilgili TSE erişilebilirlik
standartlarına uygun korkuluk ve küpeşte yapılması, ayrıca sahanlık ve merdiven
döşemelerinde ve kaplamalarında da standartlara uyulması zorunludur.
(2)
Merdiven basamaklarının
ölçüleri ve özellikleri:
a)
Asansörü olmayan binalarda
basamak yüksekliği 0.16 metreden, asansörlü binalarda 0.18 metreden fazla olamaz.
b)
Basamak genişliği 2a+b= 60 ila
64 formülüne göre hesaplanır. Formüldeki a: yükseklik, b: genişliktir. Ancak bu
genişlik 0.27 metreden az olamaz.
c) Balansmanlı (dengelenmiş) merdivenlerde basamak genişliği en dar kenarda
0.10 metre,
basamak ortasında 0.27 metreden az olamaz.
ç) Basamak uçları çıkıntısız (damlalıksız) olmak zorundadır.
(3)
Binalarda son kattaki bağımsız
bölümlerle irtibatlı çatı arası piyeslerine çıkan iç merdivenlerde birinci ve
ikinci fıkralardaki şartlar aranmaz.
(4)
Bu Yönetmeliğin yürürlüğe
girmesinden önce yürürlükte olan mevzuata uygun olarak yapılmış yapılara bu
Yönetmelik hükümlerine göre kat ilavesi yapılması halinde mevcut merdiven
ölçüleri ilave katlar için de aynen uygulanabilir.
(5)
Karma kullanımlı binalarda her
kullanım için ayrı merdiven evi düzenlenmesi zorunludur. Bu kullanımların
birbirine dönüştürülmesi durumunda yeni oluşan kullanım için bağımsız genel
merdiven oluşturulmadan tadilata izin verilmez.
(6) Yüksekliği 1.80 metreden az olan merdiven altları kapatılır.
Işıklıklar ve hava bacaları
MADDE 32 – (1) Her
müstakil ev veya dairede, en az 1 oturma odası ile yatak odalarının doğrudan
doğruya hariçten ışık ve hava almaları gereklidir. Bu şekilde ışık ve hava
almalarına lüzum olmayan diğer odalarla mutfakların ışıklıktan, yıkanma yeri ve
tuvaletlerin ışıklık veya hava bacasından faydalanmaları da mümkündür. Ancak
tuvalet ve yıkanma yerleri ile odalar aynı ışıklığa açılamaz.
(2) Işıklıkların;
a)
1 ila 6 katlı binalarda dar
kenarı 1.50 metreden ve alanı 4.50 m2’den,
b) 7 ve daha fazla katlı binalarda dar kenarı 2.00 metreden ve alanı
9.00 m2’den, az olamaz.
(3)
Her türlü binada hava
bacalarının asgari ölçüsü 0.60x0.60 m2’dir. Bu alan herhangi bir yapı elemanı
(baca, kiriş ve benzeri) ile daraltılamaz.
(4) Hava bacaları, şönt baca tipi olarak düzenlenemez.
(5)
Asgari ölçüdeki bir ışıklık
veya hava bacasından her katta en çok dört piyes faydalanabilir. Bu piyeslerin
sayısının artması halinde, dörtten fazla her piyes için ışıklık veya hava
bacası ölçüsü aynı oranda arttırılır. Ancak, birinci fıkrada belirtilen şekilde
ışık ve hava alması gerekmeyen veya lüzumlu ışık ve havayı bu Yönetmelikte
tarif edilen şekilde alması mümkün olan piyeslerden, herhangi bir ışıklık veya
hava bacasına pencere açılması, bu ışıklık veya hava bacası ölçülerinin
arttırılmasını gerektirmez.
(6)
Her binanın lüzumlu ışıklık
veya hava bacası, kendi parseli üzerinde bulunur. Komşu bina ve parselin
ışıklık veya hava bacasından faydalanmak suretiyle, bu elemanlarının
yapılmasına ve ölçülerinin azaltılmasına izin
verilmez.
(7)
Işıklık ve hava bacaları,
bunlara ihtiyacı olan kattan itibaren başlatılabilir. Hava bacalarının ve
ışıklıkların bitişik komşu parsele bakan kısımlarının duvar ile kapatılması
mecburidir.
(8)
Binaların bitişik olması
gereken komşu tarafından boydan boya ışıklık yapılması halinde, civarın inşaat
nizamına aykırı bir görünüm meydana getirmemek üzere, sokak cephesinde bina
yüksekliğince kapatılması mecburidir.
(9)
Binalarda banyo, tuvalet ve
benzeri kullanım alanlarının havalandırma bacası ile veya mekanik havalandırma
ile havalandırılması zorunludur.
(10) Havalandırma bacalarından elektrik ve doğalgaz tesisatı geçirilemez.
Bacalar
MADDE 33 – (1) Kaloriferli
binaların konut olarak kullanılan bağımsız bölümlerinin oturma ve yatma
hacimlerinin en az birinde ve sıcak su tesisatı bulunmayan banyo ve
mutfaklarında, sobalı binalarda ise tuvalet ve koridor hariç tüm piyeslerde
duman bacası yapılması zorunludur.
(2)
Kaloriferli umumi binaların her
katında en az bir adet duman bacası yapılması gereklidir.
(3)
Konut olarak kullanılan sobalı
binaların ticari kullanımlı bağımsız bölümlerinde birer adet duman bacası
yapılması zorunludur.
(4) Bacaların TSE standartlarına uygun olarak yapılması zorunludur.
(5) Yapılarda bina yüksekliğine göre uygun ölçülerde şönt baca yapılabilir.
(6)
Kapıcı dairesi zorunlu olan
konut binalarında, evsel atıkların yerinde ayrıştırılmasını teminen ilgili
standartlara uygun atık ayrıştırma bacası için yer ayrılır. Atık ayrıştırma
bacası bağımsız bölümlerin kat sahanlıklarında en az bir adet yapılabileceği
gibi her bağımsız bölüm içinde de yapılabilir.
(7)
Atık ayrıştırma bacası tesis
edilmesi mümkün olamayan mevcut binalarda bahçe mesafeleri içinde TAKS ve
KAKS’a dâhil olmaksızın atık ayrıştırma bacası tesis edilebilir.
(8)
Şofben, kombi cihazı ve bu gibi
ısıtma araçları hayati tehlike arz edecek şekilde yerleştirilemez ve
havalandırmadan uzak olan piyeslerle, banyo ve tuvaletlerde yer alamaz.
(9)
Sınırları ilgili idare
tarafından belirlenecek doğalgaz uygulama bölgeleri içinde inşa edilecek, iskân
edilebilir bodrum katlar dâhil 5 katlı binaların mutfaklarında, doğalgazla
çalışan her cihaz için bir müstakil baca yapılır.
(10) Bağımsız bölümlerin mutfaklarında en az bir adet aspiratör bacası yapılır.
Bağımsız
bölümlerde düzenlenen soba ve aspiratör bacaları, standartlara uygun olarak
şönt baca şeklinde düzenlenebilir. 10 katın üzerindeki binalarda aynı baca
sistemi yapılmakla birlikte hermetik cihaz kullanılır.
(11)
Kat kaloriferleri kazanı mutfak
dışında özel bir bölmeye konulduğunda, bu mahallin en az 6 m3 hacminde olması,
bina dış cephesinden havalandırılması ve bir müstakil bacasının bulunması gerekir.
(12)
Isıtmada denge bacalı sistemde
olmayan doğalgaz sobalarının kullanılması halinde, her sobanın bu maddede
belirlenen esaslara göre düzenlenen ayrı bir bacaya bağlanması gerekir.
(13)
Elektrik-haberleşme, mekanik,
doğalgaz tesisatları için ortak tesisat bacası kullanılamaz.
(14)
Kalorifer daireleri ve bacalar
ile ısıtma ve buhar tesisleri, Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği ve
Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik hükümlerine uygun olarak düzenlenir.
Asansörler
MADDE 34 – (1) Uygulama
imar planına göre kat adedi 3 olan binalarda asansör yeri bırakılmak, 4 ve daha
fazla olanlarda ise asansör tesis edilmek zorundadır. İskân edilen bodrum
katlar dâhil kat adedi 4 ve daha fazla olan binalarda asansör yapılması
zorunludur. Daha az katlı yapılarda da asansör yapılabilir.
(2)
Tek asansörlü binalarda;
asansör kabininin dar kenarı 1.20 metre ve alanı 1.80 m2’den, kapı net geçiş
genişliği ise 0.90 metreden az olamaz. Asansör kapısının açıldığı sahanlıkların
genişliği, asansör kapısı sürgülü ise en az 1.20 metre, asansör kapısı dışa
açılan kapı ise en az 1.50 metre olmak zorundadır. Birden fazla asansör bulunan
binalarda, asansör sayısının yarısı kadar asansörün bu fıkrada belirtilen
ölçülerde yapılması şarttır. Tek sayıda asansör bulunması durumunda sayı bir
alta yuvarlanır. TSE standartlarının bu fıkrada belirtilen ölçü ve miktarlardan
küçük olması halinde; taban alanında yapılaşma hakkı 120 m2’nin altında olan
parseller ile tek bağımsız bölümlü müstakil konut binalarında TSE standartlarına
uyulmasına ilgili idaresi yetkilidir.
(3)
Mevcut binalarda yapılacak
tadilatlarda, bu madde hükümlerinin ya da TSE standartlarının uygulanmasında
idaresi yetkilidir.
(4)
Kullanılabilir katlar alanı tek
katlı olan binalar hariç 800 m2’den veya kat adedi birden fazla olan umumi
binalarda en az bir adet asansör yapılması zorunludur. Ayrıca, kat alanı 800
m2’den ve kat adedi 3'ten fazla olan umumi binalarla yüksek katlı binalarda
ikinci fıkrada belirtilen asgari ölçülere uygun ve en az 2 adet olmak üzere
binanın tipi, kullanım yoğunluğu ve ihtiyaçlarına göre belirlenecek sayıda
asansör yapılması zorunludur. Bu asansörlerden en az bir tanesinin herhangi bir
tehlike anında, arıza veya elektriklerin kesilmesi halinde zemin kata ulaşıp
kapılarını açacak, yangına dayanıklı malzemeden yapılmış, kuyu içinde, duman
sızdırmaz nitelikte, kesintisiz bir güç kaynağından beslenecek şekilde tesis
edilmesi gerekmektedir.
(5)
10 kat ve üzeri binalarda
asansörlerden en az bir tanesi yük, eşya ve sedye taşıma amacına uygun olarak
dar kenarı 1.20 metre ve alanı 2.52 m2’den, kapı genişliği ise net 1.10
metreden az olmayacak şekilde yapılır.
(6)
Binalarda usulüne göre asansör
yapılmış olması, bu Yönetmelikte belirtilen şekil ve ölçülerde merdiven
yapılması şartını kaldırmaz.
(7)
Asansörün yapılması ve işletilmesi
ile ilgili hususlarda; bu madde hükümleri de dikkate alınarak, 29/6/2016
tarihli ve 29757 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Asansör Yönetmeliği
(2014/33/AB) ve TSE standartları hükümlerine
uyulur.
(8) Asansörlerin, bodrum katlar dâhil tüm katlara hizmet vermesi zorunludur.
(9)
Asansörlere bina girişinden
itibaren erişilebilirlik standartlarına uygun engelsiz erişim sağlanması zorunludur.
(10)
Asansörler, erişilebilirlik
standartlarına uygun gerekli donanımlara sahip olmak zorundadır.
(11)
Özellik arz eden binalarda,
binanın kat adedi, yapı inşaat alanı, kullanma şekli göz önünde tutularak
asansör sayıları ile asgari ölçüleri
ilgili idaresince artırılabilir.
Akaryakıt
servis istasyonları
MADDE 35 – (1) İmar
planlarında akaryakıt servis istasyonu olarak belirlenen alanlarda istasyonlar
arası mesafe ve diğer kriterlerle ilgili mevzuata uyulması şartıyla; akaryakıt
ve servis istasyonları, CNG otogaz istasyonları, LPG otogaz istasyonları,
hidrojen üretim ve dolum istasyonları yapılabilir.
(2)
Yapı yüksekliği 2 katı geçmemek
şartıyla; istasyonların bünyelerinde kullanıcıların asgari ihtiyaçlarını
karşılayacak oto-market, çay ocağı, tuvalet, mescit, büfe, oto elektrik,
lastikçi, yıkama yağlama fonksiyonları yer alabilir.
(3)
Yakıt tankı ve borulama
sistemlerinin bakım, tadilat veya onarımlarının, TSE standartları ve ilgili
kurumların görüşü doğrultusunda yapılması zorunludur.
(4)
Elektrik enerjisi ile çalışan
araçların şarj edilmeleri için, ilgili elektrik kurumunun, olumlu görüşü ile
otoparklar, akaryakıt istasyonları veya diğer uygun yerlerde elektrikli araç
şarj yeri yapılabilir.
(5)
Akaryakıt istasyonları, ilgili
mevzuat hükümlerine ve ilgili standartlara uyularak yapılır.
Su depoları
MADDE 36 – (1) Bu Yönetmelikte belirtilen,
a) Çok yüksek yapılarda 30 m3’ten,
b)
Umumi binalar ve yüksek katlı
yapılarda 15 m3’ten,
c) 10 bağımsız bölüme kadar konut binalarında 3 m3’ten, ç) Diğer
binalarda 5 m3’ten,
az olmamak
üzere yapının kullanma amacı, günlük su ihtiyacı, seçilen yangın söndürme
sistemi gibi kriterler ile ulusal ve uluslararası standartlara uyulmak ve
gerekli drenaj ve yalıtım tedbirleri alınmak şartıyla hacmi belirlenen su
deposu bulundurulması zorunludur.
(2)
Konut binalarında 10 bağımsız
bölümden sonraki artan her bağımsız bölüm için su deposu hacmi 0.50 m3 arttırılır.
(3)
Tüm binalarda su deposunun
bulunduğu kat itibariyle cazibeli akımın mümkün olmadığı durumlarda hidrofor
konulması zorunludur.
(4)
Su depoları ve hidrofor,
gerekli drenaj ve yalıtım tedbirleri alınarak binanın bodrum ya da çatı katında
tertiplenebileceği gibi, aynı koşulları taşımak şartıyla, bina alanı dışında
ön, yan ve arka bahçelerde toprağa gömülü şekilde de yerleştirilebilir.
(5)
Su depoları, taşıyıcı sistemden
bağımsız olarak betonarme, paslanmaz çelik veya sıhhi şartlara uygun benzeri
malzemeden yapılır.
Fosseptikler
MADDE
37 – (1) Genel olarak pis su kuyuları ile
fosseptikler komşu hudutlarına
5.00
metreden fazla yaklaştırılmaz. Ancak bahçe mesafelerinin müsait olmaması
halinde özellikle bitişik yapı nizamına tabi yerlerde fenni ve sıhhi mahzur
bulunmadığı takdirde bu mesafeleri azaltmaya veya birkaç komşuya ait
fosseptikleri bir arada veya bitiştirerek yaptırmaya belediye yetkilidir.
(2) Binaların en
düşük kanal bağlantı kotu altında kalan pis su deşarjları ise, deşarj
pompalarının elektrik kesintisi durumunda çalışmayacağı göz önünde
bulundurularak; boyutları binanın kullanış şekillerine göre muvakkat depolama
imkânını veren ayrı bir rögarda toplanır ve motopomp sistemi kullanılarak
kanalizasyon şebekesine verilir.
Korkuluklar
MADDE 38 – (1) Binalarda; balkon, teras, galeri boşluğu, sahanlıkların boş
kenarları 1'den fazla basamağı bulunan açık merdivenlerde ve rampalarda,
istinat duvarı üstünde, 0,50 metreden daha aşağıda veya yukarıda teşekkül etmiş bahçelerde,
1.10 metreden düşük düzenlenmiş bahçe duvarlarında, bulunduğu katın
taban döşemesinden itibaren kotu 0.90 metreden az olan pencere boşluklarında,
döşeme kotundan itibaren en az 1.10 metre yüksekliğe kadar teknik gereklere ve
standartlara uygun olarak korkuluk yapılması mecburidir.
(2)
Bina son kat açık teraslarında
düzenlenen korkulukların ve parapetlerin 1.10 metresi bina yüksekliğinden sayılmaz.
(3)
Korkuluklar, kırılmaz veya
kırıldığında dağılmayan malzemeden ve insan çarpması dâhil, tasarım yüklerini
karşılayacak taşıyıcı malzeme ve montaj sistemleri ile yapılır.
(4)
Korkuluklar düşme, kayma,
yuvarlanma gibi sebeplerle insanların can güvenliğini tehlikeye atacak
boşluklar içermeyecek şekilde düzenlenir. Boşluklarda, yük altındaki
deformasyonlar da dâhil, en fazla 0.10 metre çapında geçişe izin verilir.
Kapı
ve pencereler
MADDE 39 – (1) Bütün yapılarda;
a)
Kapı yükseklikleri 2.10 metreden,
b)
Kapı net (temiz) genişlikleri
bina giriş kapılarında ve yangın merdivenlerine açılan kapılarda 1.50 metreden,
kapıların çift kanatlı olması halinde bir kanat 1.00 metreden,
c) Bağımsız bölüm giriş kapılarında 1.00 metreden, diğer
mahallerin kapılarında
0.90 metreden,
az olamaz. Balkon ve tuvalet kapıları 0.80 metreye düşürülebilir.
ç) Döner kapılar,
belirtilen ölçülerde yapılacak normal kapıların yanında ilave olarak
bulunabilir.
(2)
Kapılarda eşik yapılamaz. Eşik
yapılması zorunlu hallerde engellilerin hareketini, yangın çıkışlarını ve
benzeri eylemleri engellemeyecek önlemler alınır.
(3)
Pencerelerde Binalarda Enerji
Performansı Yönetmeliğine ve TSE standartlarına uyulması zorunludur.
(4)
Bitişik ve blok nizama tabi
binalarda komşu parsel sınırı üzerindeki bitişik duvarlarda pencere ve kapı açılamaz.
(5)
Asansörlü eşya taşımacılığı
için, 3 kattan fazla 10 kattan az katlı binalarda her bir bağımsız bölümün en
az bir balkonunun kapısının eni net 0.90 metreden düşük olamaz.
(6)
Bağımsız bölümün tuvalet, banyo
ve benzeri ıslak hacimlerinde mekanik havalandırma yapılmadığı takdirde
yapılacak havalandırma penceresinin ölçüsü net
0.30 metre x
0.30 metreden az olamaz.
(7)
Atriumlu, galeri boşluklu veya
iç bahçeli tasarlanan binalarda, bu mekânlara bakan pencere veya camekânların
camlarının kırıldığında dağılmayan özellikli olması zorunludur.
(8)
Bodrum katlardaki mekânların
gün ışığından faydalandırılması ve havalandırılması amacı ile yapılan
pencerelerde sel, taşkın ve su baskınlarına karşı tedbirlerin alınmış olması ve
bunların zemin seviyesinden en az 0.10 metre yukarıdan başlaması zorunludur.
Çatılar
MADDE 40 – (1) Çatıların,
civarındaki cadde ve sokakların mimari karakterine, yapılacak binanın nitelik
ve ihtiyacına uygun olması şarttır.
(2)
Çatı eğimleri, kullanılacak
çatı malzemesi ile yörenin mimari özelliği ve iklim şartları dikkate alınarak
ilgili idarenin tasvibi ile tayin edilir. Çatı eğimi içinde kalmak ve silüeti
etkilememek kaydıyla çatı örtüsü olarak fotovoltaik paneller de kullanılabilir.
(3) Çatı eğimi saçak ucundan hesaplanır. Çatılar parapet üzerine oturtulamaz.
(4)
Mahya yüksekliği 5.00 metreyi
geçmemek kaydıyla; ayrık binalarda kırma, ikili blok binalarda bloğu ile
müşterek kırma, iki taraftan da bitişik binalarda ise ön ve arka cepheye akıntılı
beşik çatı kurulacağı varsayılarak belirlenir.
(5)
Merdiven evleri, ışıklıklar,
hava bacaları, alın ve kalkan duvarları dördüncü fıkraya göre belirlenen çatı
örtüsü düzlemlerini en fazla 0.60 metre aşabilir. Ayrıca zorunlu olan tesisatla
ilgili hacimlerin, güneş enerjili su ısıtıcılarının ve çatı pencerelerinin çatı
örtüsünü aşmasına ilgili idarece teknik gereklere göre uygun görülecek ölçü ve
şekilde izin verilebilir. Asansörlü binalarda TSE standartlarına göre
projelendirilecek asansör kulelerinin ve bu bölümlerle birlikte düzenlenen
merdiven evlerinin en az ölçülerdeki bölümlerinin, çatı örtüsünü aşmasına da
izin verilir.
(6)
Teras çatılarda 1.10 metre
parapet yapılabilir. Teras çatının kullanıma açık olması durumunda 1.10 metre
yüksekliğinde parapet veya korkuluk yapılması
zorunludur.
(7)
Çatı aralarına bağımsız bölüm
yapılmaz. Bu kısımlarda ancak su deposu, asansör kulesi, iklimlendirme ve
kaskat sistemleri de içerebilen tesisat odası ve son kattaki bağımsız
bölümlerle irtibatlı piyesler yapılabilir.
(8)
Çatı arasındaki mekânlarda,
çatı eğimi içerisinde kalmak ve fonksiyonunu sağlamak şartıyla asgari yükseklik
şartı aranmaz. Ancak, üst kat tavan döşemesi ile çatı örtüsü arasında kalan
hacimler, uygulama imar planında aksine bir hüküm yoksa ilave kat döşemeleri
yapılmak suretiyle bölünemezler.
(9)
Yangın güvenliğine ilişkin
tedbirler alınmak şartıyla ve konutlar hariç olmak üzere binaların çatı
araları; sergi salonu, toplantı salonu, yemekhane, spor salonu gibi
fonksiyonlarda ortak alan olarak kullanılabilir.
(10)
Tescilli yapılar, anıtlar ve
kamu yararlı yapılar ile dini yapıların çatı örtüleri ve bunların yapılacak ya
da tamir ve tadil edilecek çatı örtüleri bu kayıtlara tabi değildir.
(11)
Belediyeler meclis kararıyla
mahallin ve çevrenin özelliklerine göre yapılar arasında uyum sağlamak, güzel
bir görünüm elde etmek amacı ile dış cephe boya ve kaplamaları ile çatının
malzemesini ve rengini tayin etmeye yetkilidir. Bu yetki, bu Yönetmeliğin
yürürlüğe girmesinden önce yapılmış olan yapılar için de kullanılabilir.
(12)
Çatıda birden fazla bağımsız
bölüme ait birden fazla teras olması halinde birbirleri arasında en az 3.00
metre mesafe bırakılmak zorundadır. Ancak, bodrum hariç 2 katı geçmeyen
binalarda çatıdaki değişik çözümlerin kabulünde ilgili idaresi yetkilidir.
(13)
Çatı arasının son kat bağımsız
bölümü ile birlikte kullanılması amacıyla son kat tavan döşemesi kısmen veya
tamamen yapılmayabilir.
(14)
Teras çatılarda çatı bahçesi
olarak düzenleme yapılabilir. Bahçe düzenlemesi yapılabilmesi için gerekli olan
0.50 metre toprak dolgu, parapet yüksekliğine dâhil edilmez. Ortak alan olarak
kullanılan teras çatılarda; bahçe düzenlemesi yapılması halinde merdiven evi
yanında, bina sakinleri tarafından kullanılmak üzere, tuvalet, lavabo, çay
ocağı, bahçe düzenlemesinde kullanılacak malzemeleri depolamak için merdiven
evine bitişik, toplam teras alanının %10’unu ve 20 m²’yi geçmeyen ve en fazla
3.00 metre
yüksekliğinde kapalı mekân oluşturulabilir. Kapalı mekân bina ön cephesine
3.00 metreden fazla yaklaşamaz. Ayrıca rezidans, otel, apart otel gibi
konaklama tesislerinin teras çatılarında bina cephelerine 3.00 metreden fazla
yaklaşmamak, en fazla 1.50 metre derinliğinde olmak ve parapet kotunu aşmamak
koşuluyla açık havuz yapılabilir.
Çıkmalar
MADDE 41 – (1) Binalarda taban alanı dışında kendi bahçe hudutları dışına
taşmamak şartı ile binanın her cephesinde açık ve kapalı çıkma yapılabilir.
Ancak:
a) Kapalı çıkmalar;
1)
Parsellerin yol cephelerinde
parsel sınırları içerisinde kalmak koşuluyla yapı yaklaşma sınırından itibaren
en fazla 1.50 metre taşacak şekilde yapılabilir.
2)
Arka ve yan bahçe mesafelerine,
parsel sınırlarına 3.00 metreden fazla yaklaşmamak kaydı ile 1.50 metre taşabilir.
3)
Bina tabanı zeminde yapı
yaklaşma sınırlarından daha içeri çekilerek bu fıkranın (a) bendinin (1) ve (2)
numaralı alt bentlerindeki mesafelere tecavüz etmemek şartı ile istenilen
ölçülerde yapılabilir.
b) Açık çıkmalar;
1)
Parsellerin yol cephelerinde
parsel sınırları içerisinde kalmak koşuluyla yapı yaklaşma sınırından itibaren
en fazla 1.50 metre taşacak şekilde yapılabilir.
2)
Arka ve yan bahçe mesafelerine,
parsel sınırlarına 3.00 metreden fazla yaklaşmamak kaydı ile 1.50 metre taşabilir.
3)
Bina tabanı zeminde yapı
yaklaşma sınırlarından daha içeri çekilerek bu fıkranın (b) bendinin (1) ve (2)
numaralı alt bentlerindeki mesafelere tecavüz etmemek şartı ile istenilen
ölçülerde yapılabilir.
4) Bitişik nizamda bitişik olduğu komşu sınırına 2.00 metreden fazla yaklaşamaz.
5)
Farklı bağımsız bölümlere ait
açık çıkmalar arasında en az 3.00 metre boşluk bırakılır.
(2)
Açık ve kapalı çıkmaların tabii
zeminden veya tesviye edilmiş zeminden çıkma altına kadar en yakın şakûli
mesafesi en az 2.40 metre olmak zorundadır. Ön bahçe mesafesi 3 metre ve daha
az olan parsellerde; ön bahçeye yapılacak çıkmalarda, yol kotu ile çıkma altı
arasındaki düşey mesafe hiçbir yerde 2.40 metreden az olamaz.
(3)
Zemin katta kendi parsel hududu
dışına taşmayan, hangi katta yapılırsa yapılsın 0.20 metreyi geçmeyen, kullanım
alanına dâhil edilmeyen motif çıkmalar yapılabilir. Bahçe içinde yapılacak üstü
açık teras ve zemin kat giriş merdivenleri ile bina cephesinden itibaren
genişliği 2.50 metreyi geçmemek, tretuar dışına taşmamak ve en alçak noktası
tretuar kotundan en az 2.50 metre yükseklikte yapılacak giriş saçakları çıkma
olarak değerlendirilmez. Motif çıkmalar, açık ve kapalı çıkma önüne yapılacak
ise motif çıkma da dâhil olmak üzere çıkma genişliği birinci fıkranın (a) ve
(b) bentlerinde açıklanan hükümlere göre belirlenir.
(4)
Bina cephelerinde, mimari
projesinde cephe estetiği ve tasarımı göz önünde bulundurulmak ve detay
projeleri verilmek, hafif malzemeden yapılmak, parsel sınırına taşmamak ve
kapalı mekân oluşturmamak kaydıyla 0.50 metreye kadar güneş kırıcı yapılabilir.
Saçaklar
MADDE 42 – (1) Uygulama imar planında belirlenmemiş ise 1.00 metreyi geçmeyen
saçak yapılabilir. Saçakların şekli ve genişliği, yörenin mimari karakterine ve
yapılacak yapıların özelliğine göre mimari estetik komisyonu kararı alınarak
ilgili idarece de tayin edilebilir.
(2)
Saçaklar parsel sınırlarını aşamaz.
(3) Binada çıkma yapılması halinde saçak genişliği çıkmadan itibaren
0.50 metreyi aşamaz.
Bahçe duvarları
MADDE 43 – (1) Bahçe
duvarlarının yüksekliği, tabii veya tesviye edilmiş zeminden itibaren binaların
yol tarafındaki cephe hatlarının önünde 0.50 metreyi, gerisinde ise 2.00
metreyi geçemez. Ayrıca üzerlerine yükseklikleri 1.00 metreyi aşmayan parmaklık
yapılabilir.
(2)
Fazla meyilli ve tehlike arz
eden yerlerde uygulanacak şekli takdire idare yetkilidir.
(3)
Devletin güvenlik ve emniyeti
ile harekât ve savunma bakımından gizlilik veya önem arz eden bina ve tesisler
ile okul, hastane, cezaevi, ibadet yerleri, elçilik, sefarethane, açık hava
sineması ve benzerleri gibi özellik arz eden bina ve tesislerin bahçe duvarları
ile sanayi bölgelerinde yapılacak bahçe duvarları bu madde hükmüne tabi değildir.
Hiç yorum yok:
Yorum Gönder